پادکست | چرا در بازار یخ‌زده مسکن، قیمت ها همچنان مردم را می‌سوزاند؟

اوضاع مسکن ایران در یکی از پیچیده ترین و بحرانی ترین دوران خود به سر می برد. این بازار که همواره به عنوان یکی از شاخص های اصلی اقتصاد کشور شناخته می شد، اکنون در وضعیتی از "رکود تورمی" عمیق گرفتار شده است؛ وضعیتی که در آن، با وجود کاهش شدید معاملات و سکون در ساخت وساز، قیمت ها در بسیاری از مناطق همچنان در ارقامی نجومی باقی مانده و رویای خانه دار شدن را برای اکثریت جامعه، به ویژه طبقه متوسط و کارگر، به امری دست نیافتنی تبدیل کرده است.

پادکست صوتی:

بخش اول: آناتومی یک رکود بی سابقه؛ وقتی ساخت وساز متوقف می شود

آنچه امروز در بخش مسکن ایران رخ می دهد، فراتر از یک کندی مقطعی است. به باور بسیاری از کارشناسان، رکودی که بر بخش ساخت وساز سایه افکنده، در نیم قرن گذشته بی سابقه بوده است. این وضعیت تنها به معنای کاهش فعالیت سازندگان نیست، بلکه فروپاشی یک چرخه حیاتی در اقتصاد کشور است که ده ها صنعت وابسته از فولاد و سیمان تا لوازم خانگی را نیز به ورطه سکون کشانده است.

دلایل ریشه ای بحران تولید مسکن:

کاهش شدید سرمایه گذاری بخش خصوصی: بخش خصوصی که زمانی موتور محرکه تولید مسکن بود و سالانه تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می کرد، اکنون فعالیت خود را به حدود ۴۵۰ هزار واحد کاهش داده است. افزایش سرسام آور هزینه های ساخت (تا ۳۰ میلیون تومان برای هر متر مربع)، تورم مزمن، بوروکراسی پیچیده و عدم دسترسی به منابع مالی پایدار، انگیزه را از سازندگان گرفته است.

فقدان امنیت اقتصادی: به گفته حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان تهران، بازار مسکن به "وضعیتی بیمارگونه" دچار شده است. عدم وجود امنیت اقتصادی و اجتماعی، سرمایه گذاران را فراری داده است، زیرا مسکن کالایی با نقدشوندگی پایین است و در شرایط عدم قطعیت، ریسک بالایی را به همراه دارد.

سیاست های بانکی نامناسب: نظام بانکی به جای حمایت از تولید، با نرخ های سود بالا و شرایط سخت اعطای وام، خود به مانعی بزرگ بر سر راه سازندگان تبدیل شده است.

این رکود عمیق در تولید، در حالی که تقاضای انباشته سالانه (نیاز به حداقل یک میلیون واحد جدید) همچنان پابرجاست، عرضه را به شدت محدود کرده و به آتش قیمت ها دامن زده است.

بخش دوم: پارادوکس قیمت؛ توهم کاهش در بحبوحه هزینه های سرسام آور

با وجود رکود سنگین در معاملات، صحبت از کاهش قیمت مسکن، به گفته کارشناسان، یک "توهم" بیش نیست. داوود بیگی نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، صراحتاً بیان می کند: "کاهش قیمتی در بازار رخ نداده، ما رکود را تجربه کرده ایم، اما آنچه رخ داده عمیق تر شدن رکود بوده است؛ نه کاهش قیمت ها."

واقعیت بازار به شرح زیر است:

قیمت های نجومی: میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران که در اواخر سال ۱۴۰۳ حدود ۹۵ تا ۹۹ میلیون تومان بود، در اردیبهشت ۱۴۰۴ به مرز ۱۱۸ میلیون تومان رسید و با کاهشی جزئی در مرداد ماه، روی ۱۱۱ میلیون تومان ایستاد. برای خرید یک آپارتمان ۷۰ متری در مناطق متوسط تهران، به سرمایه ای بالغ بر ۷ میلیارد تومان نیاز است؛ رقمی که با درآمد متوسط یک خانوار (حدود ۲۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳) به بیش از ۳۵ سال پس انداز کامل نیاز دارد.

کاهش قیمت یا تخفیف؟ کاهش های جزئی مشاهده شده، عمدتاً در مناطق مرفه و برای املاک متراژ بالا بوده و ماهیت "تخفیف" از سوی فروشندگان نیازمند به نقدینگی را دارد، نه یک کاهش ساختاری در بازار. این کاهش ۵ درصدی در مقابل رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت در نیمه اول سال ۱۴۰۴، عملاً بی اثر است.

تمرکز معاملات بر واحدهای فرسوده: در این بازار یخ زده، تنها تحرک نسبی در معاملات "آپارتمان های ریزمتراژ سالخورده" (عمدتاً زیر ۵۵ متر و با عمر بالای ۱۵ سال) دیده می شود. این واحدها که انتخاب اول و آخر خانه اولی های مستأصل هستند، به دلیل قیمت ۲۵ درصد پایین تر از میانگین شهر، قدرت پوشش بهتر وام و امکان خرید با نقدینگی نزدیک به صفر (از طریق ترکیب وام، رهن کامل واحد و فروش دارایی هایی مانند خودرو)، تنها نقطه امید باقی مانده برای عده ای محدود هستند.

بخش سوم: هزینه انسانی؛ فرسایش زندگی در اقتصاد بقا

بحران مسکن تنها یک مسئله اقتصادی نیست؛ بلکه یک بحران عمیق اجتماعی است که زندگی روزمره مردم، به ویژه قشر کارگر و حقوق بگیر را فرسوده کرده است.

سراب افزایش حقوق: به گفته تحلیلگران، دستمزدها در ایران به شاخصی برای سنجش فاصله میان مردم و واقعیت های اقتصادی تبدیل شده اند. افزایش های ۳۰ یا ۴۰ درصدی حقوق، پیش از آنکه به دست کارگر برسد، با جهش قیمت مسکن، اجاره بها و کالاهای اساسی بلعیده می شود. این "سراب افزایش حقوق" بی اعتمادی عمیقی را در جامعه کارگری ایجاد کرده است.

زندگی در حالت بقا: وقتی هزینه ها از درآمدها پیشی می گیرند، جامعه وارد وضعیتی به نام "اقتصاد بقا" می شود. در این حالت، هدف دیگر رفاه نیست، بلکه تنها زنده ماندن اهمیت دارد. خانواده ها ناچار به حذف تفریح، آموزش، کاهش کیفیت تغذیه و فراموش کردن رؤیای پس انداز می شوند. این وضعیت، فشار روانی شدیدی را به جامعه تحمیل کرده و سرمایه انسانی را که موتور توسعه کشور است، فرسوده می کند.

پیامدهای اجتماعی:

رشد تصاعدی اجاره نشینی: با شکست طرح های دولتی مسکن و غیرممکن شدن خرید خانه، اجاره نشینی در پایتخت به صورت تصاعدی رشد کرده و طبق آمارهای غیررسمی، بیش از نیمی از جمعیت تهران را در بر گرفته است. نرخ اجاره بها تنها در سه ماهه اخیر (خرداد تا مرداد ۱۴۰۴) در تهران بین ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش یافته است.

چندشغله شدن: بسیاری از کارگران برای جبران هزینه ها به مشاغل دوم و سوم روی آورده اند که این امر منجر به فرسودگی جسمی، اختلال در زندگی خانوادگی و کاهش بهره وری عمومی می شود.

مهاجرت معکوس و حاشیه نشینی: ناتوانی در تأمین هزینه مسکن در شهرها، بسیاری را به حاشیه رانده و پدیده حاشیه نشینی را گسترش داده است.

بخش چهارم: پارادوکس خانه های خالی و سیاست های ناکارآمد

یکی از بزرگ ترین تناقض های بازار مسکن ایران، وجود میلیون ها خانه خالی در کنار میلیون ها خانوار بی خانمان است. در حالی که شهروندان در حسرت سرپناه هستند، بسیاری از آپارتمان ها نه به قصد سکونت، بلکه به عنوان کالایی سرمایه ای نگهداری می شوند.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرده است که طی سال های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۴، تعداد ۷۴ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده و به سازمان امور مالیاتی معرفی شده اند، در حالی که بالغ بر ۳ میلیون سرپرست خانوار اقدام به خوداظهاری در سامانه املاک و اسکان کرده اند.

با این حال، سیاست مالیات بر خانه های خالی تاکنون نتوانسته تأثیر معناداری بر عرضه مسکن بگذارد. از سوی دیگر، طرح های دولتی مانند "نهضت ملی مسکن" نیز به دلیل مشکلات اجرایی و عدم تأمین مالی، در رسیدن به اهداف خود ناکام مانده اند. پیشنهادهای دیگری مانند ساخت "مسکن ۱۵ متری" نیز از سوی کارشناسان به عنوان "پاک کردن صورت مسئله" و نادیده گرفتن شأن و فرهنگ خانواده ایرانی مورد انتقاد شدید قرار گرفته است.

جمع بندی و چشم انداز آینده

بازار مسکن ایران در این روزها در یک بن بست کامل قرار دارد: سازنده انگیزه ای برای ساخت ندارد، خریدار توانی برای خرید ندارد و مستأجر زیر بار اجاره های کمرشکن له شده است. تداوم این وضعیت، که به گفته کارشناسان بدون تغییرات بنیادین در سیاست های کلان اقتصادی محتمل به نظر می رسد، تنها به تشدید نابرابری، افزایش حاشیه نشینی و تضعیف پایه های اجتماعی و اقتصادی کشور خواهد انجامید.

راه برون رفت از این بحران، نیازمند یک عزم ملی و مجموعه ای از اقدامات هماهنگ است:

کنترل تورم: به عنوان ریشه اصلی تمام مشکلات.

ایجاد ثبات و امنیت اقتصادی: برای بازگرداندن اعتماد به بخش خصوصی و سرمایه گذاران.

اصلاح نظام بانکی: و هدایت تسهیلات به سمت تولید و تقاضای مصرفی واقعی.

ساده سازی قوانین و حذف بوروکراسی: برای تشویق ساخت وساز.

اجرای مؤثر قوانین مالیاتی: مانند مالیات بر عایدی سرمایه و خانه های خالی برای مقابله با سوداگری.

در غیر این صورت، فاصله مردم با رؤیای داشتن یک سرپناه هر روز بیشتر خواهد شد و این بحران اقتصادی، به یک گسل عمیق اجتماعی تبدیل خواهد شد که آینده نسل جوان را در هاله ای از ابهام فرو می برد.