پادکست | سکوت ترسناک معاملات مسکن و بحران خاموش اجاره‌ نشینان

بازار مسکن کشور در ماه های اخیر شرایط خاصی را تجربه می کند که نیاز به بررسی دقیق تری دارد. در حالی که برخی گزارش ها از کاهش قیمت در نقاط خاص تهران صحبت می کنند، نگاه کلی به بازار تصویر متفاوتی ارائه می دهد. معاملات کم شده، سرمایه ها به سمت بازارهای دیگر رفته اند و میلیون ها خانوار مستأجر با مشکلات جدی روبرو هستند.

پادکست صوتی:

بازار خرید و فروش: سکوت آشکار

یکی از نکات قابل توجه در بازار فعلی، کاهش چشمگیر معاملات است. بنگاه های املاک گزارش می دهند که حجم معاملات نسبت به سال گذشته کاهش محسوسی داشته است. علت های این موضوع متنوع هستند:

مسئله قدرت خرید و وام ها

شکاف بین قیمت مسکن و درآمد خانوارها به نقطه ای رسیده که تسهیلات بانکی دیگر پاسخگو نیستند. داوود بیگی نژاد از اتحادیه مشاوران املاک تهران می گوید وام ۱.۳ میلیارد تومانی زوجین بعد از کسر هزینه ها، عملاً تنها برای خرید ۹ متر مربع آپارتمان کافی است. اقساط ماهانه ۲۷ میلیونی این وام هم برای اکثر خانوارها قابل پرداخت نیست.

تغییر جهت سرمایه ها

سرمایه گذاران به دلیل نقدشوندگی پایین املاک در شرایط فعلی، ترجیح می دهند پول خود را در طلا، ارز یا صندوق های سرمایه گذاری قرار دهند. این تغییر مسیر، بر آینده عرضه مسکن تأثیر منفی خواهد گذاشت. همچنین سازندگان به دلیل افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی هزینه مصالح و عدم تناسب آن با قیمت های فروش، پروژه های خود را متوقف کرده اند.

تناقض در قیمت ها

گزارش هایی از کاهش قیمت تا ۳۰-۵۰ میلیون تومان در متر در شمال تهران وجود دارد. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران، تأیید می کند که این کاهش ها عمدتاً مربوط به "فروشندگان اضطراری" است.  کسانی که به دلیل نیاز فوری به پول یا قصد مهاجرت، مجبور به فروش با تخفیف شده اند. در مقابل، سازندگان به دلیل افزایش هزینه ها از کاهش قیمت امتناع می کنند.

نقش بانک ها

نکته جالب اینجاست که بانک ها صاحب املاک زیادی در شهرهای بزرگ هستند اما برای حفظ ارزش سرمایه ای، این املاک را به بازار عرضه نمی کنند. این موضوع بخشی از عرضه را محدود کرده است.

بیشتر بخوانید:
پادکست | تاثیر تورم بر بازار مسکن و اجاره بها / چالش سخت خانوارها در تامین مسکن

پادکست | بحران گرانی در سبد خانوار / وقتی حقوق ۱۳ میلیونی حریف تورم نیست

تأثیر جنگ ۱۲ روزه بر وخامت رکود بازار مسکن

یکی از مسائلی که تحلیلگران به آن اشاره می کنند، تأثیر جنگ ۱۲ روزه با رژیم صهیونیستی در خرداد ماه بر وضعیت بازار مسکن است. این درگیری کوتاه مدت، اما اثرات قابل ملاحظه ای بر نحوه فکر سرمایه گذاران و رفتار بازار گذاشت و وضعیت رکود موجود را به شرایط سخت تری کشاند.

کاهش شدید عرضه و خروج از بازار

اصلی ترین اثر این تنش، توقف سمت عرضه بود. بر اساس اطلاعات میدانی، در طول این ۱۲ روز، عرضه مسکن در تهران تا ۹۴ درصد کم شد. این رقم نشان می دهد که فروشندگان در شرایط نامعلوم، سریع تصمیم گرفتند از بازار کنار بکشند و منتظر روشن شدن اوضاع بمانند. حتی دو هفته بعد از تمام شدن درگیری، عرضه همچنان ۳۳ درصد کمتر از حالت عادی بود که نشان می داد ترس و احتیاط هنوز ادامه داشت.

دو نگاه متفاوت به موضوع

کارشناسان در مورد میزان تأثیر این جنگ نظرات متفاوتی دارند:

نظر اول: تأثیر موقتی

عده ای مانند کیانوش گودرزی (رئیس اتحادیه املاک) معتقدند که بازار مسکن از قبل در رکود عمیق چندساله بوده و این جنگ فقط یک "اتفاق موقتی" محسوب می شود که روی روند کلی بازار تأثیر اساسی نگذاشته. از این دید، علت اصلی مشکلات همچنان کاهش قدرت خرید و مسائل داخلی اقتصاد است.

نظر دوم: عامل تشدیدکننده

در مقابل، تحلیلگرانی مانند حسن محتشم (عضو انجمن انبوه سازان) می گویند چنین اتفاقاتی مستقیماً روی رفتار سرمایه گذاران اثر می گذارند. به نظر این گروه، در زمان بحران، پول ها به سمت دارایی های امن مثل طلا و ارز می روند و از بازارهایی مثل مسکن که نقدشوندگی کمی دارند، فرار می کنند. این دیدگاه معتقد است تا زمانی که در سیاست خارجی کشور ثبات نباشد، بازار مسکن نمی تواند بهبود پیدا کند.

 تأثیر روانی و توقف کلی فعالیت

شاید مهم تر از آمار و ارقام، تأثیر روانی این واقعه بود. منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، می گوید این جنگ باعث "توقف کلی در ذهن مردم" شد که مانع هر نوع فعالیت اقتصادی، از جمله خرید و فروش ملک شد. این وضعیت روانی، مردم را در حالت انتظار و عدم تصمیم گیری قرار داد و باعث شد رکودی که اشتباهاً با "کاهش قیمت" یکی دانسته می شود، بدتر شود. در واقع، معاملاتی که در این دوره با قیمت پایین تر انجام شد، نه به دلیل ارزانی کلی، بلکه به خاطر فروش اضطراری تعداد کمی از افراد در بازاری بود که خریدار نداشت.

بازار اجاره: چالشی جدی

وضعیت بازار اجاره نگران کننده است. اگرچه "قانون ساماندهی بازار اجاره" تا حدی از جهش قیمت ها جلوگیری کرده، اما مستأجران با مشکلات عمیق تری روبرو هستند.

آمار مستأجران

مرکز پژوهش های مجلس گزارش داده که نرخ فقر مستأجران به ۴۰ درصد رسیده - بالاترین رقم در ۱۷ سال اخیر. از حدود ۴.۵ میلیون خانوار مستأجر، نزدیک به ۲ میلیون خانوار (۷.۶ میلیون نفر) در فقر مطلق زندگی می کنند. بیش از ۸۰ درصد درآمد یک کارگر صرف هزینه های مسکن می شود.

تبعات اجتماعی

این فشار اقتصادی تأثیرات گسترده ای دارد: کاهش ازدواج و فرزندآوری، افزایش طلاق، گسترش بدمسکنی و بی ثباتی سکونتی که بر سلامت روان خانوارها اثر منفی می گذارد.

راهکارها و چشم انداز آینده

وضعیت نهضت ملی مسکن

بهزاد عمران زاده، کارشناس بازار مسکن، معتقد است که اراده ای که در دولت قبل برای اجرای این طرح وجود داشت، در دولت فعلی مشاهده نمی شود. کاهش جلسات شورای عالی مسکن، توقف ثبت نام جدید و محدود کردن طرح به ۸۵۰ هزار متقاضی از میان بیش از ۵ میلیون متقاضی واجد شرایط، این موضوع را نشان می دهد.

دو سناریوی احتمالی

کارشناسان دو حالت را پیش بینی می کنند: ادامه رکود فعلی که ممکن است به تدریج قدرت خرید بخشی از جامعه را افزایش دهد، یا یک جهش تورمی شدید در آینده. سناریوی دوم محتمل تر است چون توقف ساخت و ساز کنونی به کمبود عرضه در سال های آتی منجر خواهد شد.

پیشنهادات کارشناسان

برای بهبود شرایط، موارد زیر پیشنهاد شده اند:

- اصلاح نظام وام های بانکی تا حداقل ۶۰-۷۰ درصد قیمت مسکن را پوشش دهند

- اجرای جدی مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه

- توسعه مسکن اجتماعی و استیجاری توسط دولت

- کاهش بروکراسی برای تشویق سازندگان به بازگشت به بازار

 جمع بندی

بازار مسکن ایران با یک بحران ساختاری روبرو است که فراتر از نوسانات عادی قیمت است. قدرت خرید کم، تولید متوقف، وام های ناکارآمد و فرار سرمایه ها، همگی نشان دهنده مشکلات عمیق تر هستند. بدون تغییرات اساسی در سیاست های کلان و وجود اراده جدی برای حل مسائل، به نظر می رسد بازار همچنان در مسیر رکود حرکت خواهد کرد و مشکلات معیشتی مردم عمیق تر خواهد شد.