پادکست | تاثیر تورم بر بازار مسکن و اجاره بها / چالش سخت خانوارها در تامین مسکن

افزایش سرسام آور قیمت خرید و به تبع آن، اجاره بها، به ویژه در کلان شهرها و پایتخت، تهیه یک سقف بالای سر را برای بخش عظیمی از جامعه، از رویایی دست یافتنی به چالشی کمرشکن بدل کرده است. این بحران چندوجهی، که زندگی میلیون ها ایرانی را تحت تأثیر قرار داده، حاصل انباشت مجموعه ای از سیاست گذاری های نادرست، مشکلات ساختاری اقتصاد و عدم توازن های بنیادین در بازار است.

پادکست صوتی:

بخش اول: ریشه یابی دلایل بحران مسکن و اجاره

بحران کنونی بازار مسکن ایران را نمی توان به یک یا دو عامل محدود کرد. این پدیده، متشکل از دلایل درهم تنیده است که مهم ترین آن ها عبارتند از:

۱. عوامل اقتصاد کلان: تورم افسارگسیخته و کاهش ارزش پول ملی

مهم ترین و اصلی ترین موتور محرک افزایش قیمت مسکن در ایران، تورم عمومی بالا و مستمر است. در شرایطی که ارزش ریال به دلیل تحریم ها، سیاست های پولی انبساطی و رشد نقدینگی به شدت کاهش می یابد، دارایی های فیزیکی مانند ملک، طلا و ارز به پناهگاهی برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل می شوند. این امر، تقاضای سرمایه ای را به شدت در بازار مسکن افزایش داده و قیمت ها را از دسترس مصرف کنندگان واقعی دور می کند. در واقع، قیمت مسکن بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای مصرفی باشد، به آینه ای برای بازتاب بی ثباتی اقتصاد کلان کشور تبدیل شده است.

۲. مسکن به مثابه کالای سرمایه ای و نه مصرفی

نگاه غالب در ایران به مسکن، نه به عنوان یک کالای مصرفی و نیاز اساسی، بلکه به عنوان ابزاری برای سرمایه گذاری و سوداگری است. عدم وجود بازارهای مالی عمیق و جذاب، مالیات های ناکارآمد بر عایدی سرمایه و فعالیت های سوداگرانه، و همچنین تجربه تاریخی سودهای کلان در این بازار، باعث شده تا حجم عظیمی از نقدینگی کشور به جای هدایت به سمت تولید، در بازار ملک قفل شود. این پدیده منجر به احتکار واحدهای مسکونی (وجود میلیون ها خانه خالی) و افزایش مصنوعی قیمت ها می گردد.

۳. عدم توازن عرضه و تقاضا

در حالی که سالانه صدها هزار خانوار جدید (در اثر ازدواج و یا مهاجرت) به تقاضای مسکن اضافه می شوند، عرضه واحدهای مسکونی، به ویژه مسکن ارزان قیمت و متناسب با قدرت خرید مردم، بسیار عقب تر از این نیاز است. طرح های دولتی مانند "مسکن مهر" و "نهضت ملی مسکن" با چالش هایی نظیر تأمین مالی، سرعت پایین اجرا و مکان یابی نامناسب روبرو بوده اند و نتوانسته اند شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا را پر کنند. جهش قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد، عملاً بخش بزرگی از متقاضیان خرید را از بازار بیرون رانده و آن ها را به سمت بازار اجاره سوق داده است که این فشار مضاعف، به انفجار قیمت اجاره بها منجر شده است.

۴. افزایش شدید هزینه های ساخت

قیمت زمین، که بخش عمده ای از هزینه تمام شده مسکن در کلان شهرها را تشکیل می دهد، به شکل نجومی افزایش یافته است. علاوه بر این، قیمت مصالح ساختمانی نیز تحت تأثیر نرخ ارز و تورم عمومی، رشد چشمگیری داشته است. این افزایش هزینه ها، ساخت مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف را برای انبوه سازان فاقد توجیه اقتصادی کرده و آن ها را به سمت ساخت وسازهای لوکس و گران قیمت سوق می دهد.

۵. تمرکزگرایی و مهاجرت به کلان شهرها

تمرکز امکانات اقتصادی، شغلی، تحصیلی و درمانی در تهران و چند کلان شهر دیگر، موجی از مهاجرت را به سوی این شهرها به راه انداخته است. این تقاضای روزافزون، فشار شدیدی بر بازار مسکن این شهرها وارد کرده و قیمت ها را در پایتخت به سطوحی رسانده که با میانگین درآمد ساکنان آن هیچ گونه همخوانی ندارد.

بخش دوم: تأثیرات گسترده بحران بر زندگی مردم و جامعه

پیامدهای بحران مسکن فراتر از یک مشکل اقتصادی صرف است و تاروپود زندگی اجتماعی ایرانیان را تحت تأثیر قرار داده است:

فرسایش طبقه متوسط و گسترش فقر: سهم مسکن در سبد هزینه خانوار، به ویژه در میان اجاره نشینان تهرانی، به بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده است. این امر قدرت خرید خانوارها را برای تأمین سایر نیازهای اساسی مانند خوراک، بهداشت، آموزش و تفریح به شدت کاهش داده و طبقه متوسط را به مرزهای فقر نزدیک کرده است.

تأخیر در ازدواج و فرزندآوری: ناتوانی جوانان در تأمین هزینه سرپناه مستقل، به یکی از اصلی ترین موانع تشکیل خانواده تبدیل شده و سن ازدواج را به شکل معناداری افزایش داده است.

مهاجرت معکوس و حاشیه نشینی: بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره بهای سنگین در کلان شهرها، مجبور به مهاجرت به شهرهای حاشیه ای و مناطق فاقد امکانات کافی شده اند. این پدیده، علاوه بر تحمیل هزینه های حمل ونقل و اتلاف وقت، به گسترش سکونتگاه های غیررسمی و افزایش معضلات اجتماعی دامن زده است.

افزایش فشارهای روانی و اجتماعی: اضطراب دائمی ناشی از تمدید سالانه قرارداد اجاره، درگیری های میان موجر و مستأجر، و احساس ناامنی و بی ثباتی، سلامت روان جامعه را به شدت تهدید می کند.

کاهش کیفیت زندگی: خانوارها برای مدیریت هزینه ها مجبور به سکونت در آپارتمان های کوچک تر، قدیمی تر و در محله های نامناسب تر می شوند که این امر مستقیماً بر کیفیت زندگی، سلامت و روابط خانوادگی تأثیر منفی می گذارد.

بخش سوم: راهکارهای ممکن برای کنترل بحران

حل بحران مسکن نیازمند یک بسته سیاستی جامع و هماهنگ است که هم راهکارهای کوتاه مدت و هم اقدامات بلندمدت و ریشه ای را در بر گیرد:

الف) راهکارهای کوتاه مدت و نظارتی:

ساماندهی بازار اجاره: تعیین سقف افزایش سالانه اجاره بها به صورت منطقه ای و متناسب با نرخ تورم عمومی (و نه تورم مسکن) و ارائه ابزارهای قانونی قدرتمند برای اجرای آن می تواند به صورت موقت از فشار بر مستأجران بکاهد.

اجرای موثر مالیات بر خانه های خالی: شناسایی دقیق خانه های خالی از طریق سامانه های اطلاعاتی یکپارچه و اعمال مالیات پلکانی و بازدارنده بر آن ها، می تواند احتکار را پرهزینه کرده و بخشی از این واحدها را به بازار عرضه کند.

ارائه تسهیلات هدفمند: ارائه وام های ودیعه مسکن با نرخ بهره پایین و به میزان کافی برای حمایت از مستأجران و همچنین وام های خرید با شرایط آسان تر برای خانه اولی ها می تواند به افزایش قدرت خرید کمک کند.

ب) راهکارهای بلندمدت و بنیادین:

ایجاد ثبات در اقتصاد کلان: این مهم ترین و پایدارترین راه حل است. کنترل تورم از طریق سیاست های پولی و مالی انضباطی، رفع تحریم ها و ایجاد چشم انداز مثبت اقتصادی، انگیزه تبدیل مسکن به کالای سرمایه ای را کاهش داده و به تدریج قیمت ها را به سمت تعادل منطقی هدایت خواهد کرد.

افزایش عرضه انبوه مسکن ارزان قیمت: دولت باید با واگذاری زمین های دولتی، ارائه مشوق های مالیاتی به انبوه سازان و رفع موانع تولید، تمرکز خود را بر ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ و استیجاری قرار دهد. حمایت از بخش خصوصی برای ورود به این حوزه حیاتی است.

تمرکززدایی از پایتخت: توزیع عادلانه امکانات و فرصت های شغلی در سراسر کشور می تواند از فشار تقاضا بر تهران و کلان شهرها کاسته و به تعادل منطقه ای بازار مسکن کمک کند.

اصلاح نظام شهرسازی: بازنگری در طرح های جامع شهری با هدف افزایش تراکم در مناطق مناسب، احیای بافت های فرسوده و جلوگیری از گسترش افقی شهرها می تواند به استفاده بهینه از منابع و کاهش قیمت زمین کمک کند.

بحران مسکن و اجاره در ایران، زخمی عمیق بر پیکره اقتصاد و جامعه است که درمان آن نیازمند عزمی ملی و رویکردی علمی و همه جانبه است. راه حل های مقطعی و دستوری، بدون پرداختن به ریشه های اصلی مشکل یعنی بی ثباتی اقتصاد کلان و تبدیل مسکن به ابزار سوداگری، محکوم به شکست هستند. بازگرداندن آرامش به بازار مسکن در گروی ایجاد ثبات اقتصادی پایدار، تغییر نگاه از مسکن سرمایه ای به مسکن مصرفی، و اجرای یک برنامه بلندمدت، هماهنگ و هوشمند برای افزایش عرضه متناسب با نیاز واقعی مردم است. در غیر این صورت، رویای داشتن یک "خانه" برای میلیون ها ایرانی همچنان دست نیافتنی باقی خواهد ماند.