برنامه ویژه برای ساماندهی بازار اجاره مسکن / بازار مسکن به ثبات می رسد؟

بازار مسکن یکی از بزرگترین بازارهای جهان است و تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار می‌گیرد. عواملی مانند نرخ بهره، تورم، درآمد مردم، تغییرات جمعیتی، تغییرات قوانین و مقررات، تغییرات در بازار سرمایه و سیاست‌های دولتی می‌توانند بر بازار مسکن تأثیر بگذارند. به عنوان مثال، افزایش نرخ بهره می‌تواند باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن شود، در حالی که کاهش نرخ بهره می‌تواند باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن شود. همچنین، تورم می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود و درآمد مردم نیز می‌تواند بر توانایی آن‌ها در خرید مسکن تأثیر بگذارد. در نهایت، تغییرات در قوانین و مقررات می‌تواند باعث تغییرات در بازار مسکن شود، به عنوان مثال، تغییرات در مالیات مسکن می‌تواند باعث کاهش یا افزایش تقاضا و قیمت مسکن شود.

قیمت مسکن و تورم آن در ماه‌های گذشته، تغییرات جهش‌گونه نداشته و آهنگ رشد تورم این بخش کند شده است. با وجود این، افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته، دسترسی مردم به‌خصوص دهک‌های هدف را برای خرید یا اجاره مسکن مشکل کرده است. تلاش سیاستگذاران این بخش، حمایت از مردم با اجرای برنامه‌های مختلف است.

بر اساس گزارش مرکز آمار از قیمت مسکن در آبان ماه، تورم مسکن شهر تهران در آبان‌ماه 1.5 درصد افزایش یافته و تورم نقطه‌به‌نقطه در این ماه به عدد68.7 درصد رسیده است و تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٧٤.٥ درصد) ٥.٨ واحد درصد کاهش داشته است. در حالی تورم حوزه مسکن بر اساس گزارش مرکز آمار و بانک مرکزی بیش از 70 درصد است که طبق داده‌های رسمی کشور تورم سایر کالاها زیر ۵۰ درصد بوده و این به معنای شکاف ۳۰ درصدی میان تورم مسکن و تورم سایز کالاهاست. این شکاف تورمی زمینه را برای افزایش دلالی و سودجویی در بازار مسکن فراهم کرده است که البته برنامه اجرای دریافت مالیات از واحدهای خالی سعی دارد این تمایل به سوداگری در بازار مسکن را کاهش دهد.

همزمان با اجرای سیاست ثبات اقتصادی و تثبیت بازارها، رشد قیمت در بازار مسکن متوقف شده است. گزارش میدانی از معاملات مسکن در شهرهای مختلف بخصوص در شهر تهران از عرضه واحدها با تخفیف قیمت حکایت دارد و رشد قیمتی در این بازار نداریم. همزمان، برای حمایت از دهک‌های کم برخوردار، دولت ابزارهایی مانند پرداخت تسهیلات را تصویب کرده است.

با موافقت دولت مبلغ در نظر گرفته شده برای تسهیلات ودیعه مسکن از 40 هزار میلیارد تومان به 80 هزار میلیارد تومان افزایش یافت. بر این اساس آنطور که علی بهادری جهرمی سخنگوی دولت اعلام کرده، برای حفظ توان مالی مستأجران، شورای پول و اعتبار با افزایش دوبرابر وام ودیعه مسکن موافقت کرده است. بر این اساس، برای حمایت از اجاره بهای مسکن، وام ودیعه مسکن در تهران ودیعه مسکن از ۱۰۰میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافت و در سایر مراکز استان‌ها هم بیش از دوبرابر شده و در شهرهای بزرگ وام ودیعه از 70 به 150 و در سایر شهرها از 40 به 100 میلیون تومان افزایش یافته و به این ترتیب می‌توان گفت در برخی شهرها وام ودیعه بیش از دو برابر شده است.

همزمان با افزایش وام ودیعه در شهرها، برای نخستین‌بار پرداخت این تسهیلات حمایتی در روستاها نیز تصویب شد و وام ودیعه مسکن به روستاییان به میزان ۴۰ میلیون تومان اختصاص خواهد یافت. همچنین طبق مصوبه شورای پول و اعتبار سود وام نوسازی مسکن روستایی به ۵ درصد کاهش یافت و توافقاتی برای پلکانی شدن اقساط وام انجام شده است. بر اساس این مصوبه سقف فردی تسهیلات بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت از 200 میلیون به 350 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. نرخ سود این تسهیلات نیز 5 درصد در نظر گرفته شده است تا منجر به رونق ساخت و ساز در مناطق روستایی و شهرهای کوچک شود. طی سال‌های گذشته تعداد وام‌های روستایی همواره 200 هزار فقره بوده که امسال به 350 هزار فقره افزایش یافته است.

ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در محلات کم برخوردار

 علاوه بر حمایت‌های مالی در قالب پرداخت تسهیلات، ساخت مسکن ارزان‌قیمت برای دهک‌های هدف نیز در برنامه نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده است و در این راستا تفاهمنامه ساخت ۳۰۰هزار واحد مسکونی میان بنیاد مسکن و ستاد توانمندسازی محلات کم برخوردار امضا شده است. قرار است این ۳۰۰ هزار واحد متناسب با آورده متقاضیان در محلات کم برخوردار ساخته شود.

این طرح زیرمجموعه نهضت ملی مسکن است و برای خانه‌دار کردن متقاضیان در ۲۰۲۰ محله کم برخوردار در شهر‌ها و روستا‌ها در نظر گرفته شده است. در این باره رئیس ستاد توانمندسازی محلات کم‌برخوردار با اشاره به ثبت‌نام حدود ۶۶ هزار نفر در این طرح گفت: از این تعداد با بررسی فرم (ج) ۴۴ هزار نفر واجد شرایط شناخته شدند.

متقاضیان در قالب «تعاونی‌های مصرف مسکن» ساماندهی می‌شوند و آورده متقاضیان واجد شرایط هم بین ۵۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است. هدف از این طرح علاوه بر خانه‌دار کردن متقاضیان، توانمندسازی محلات است.

توانمندسازی متقاضیان نوسازی

برنامه دیگر دولت برای حمایت از اقشار کم برخوردار، پرداخت مشوق‌های مختلف به متقاضیان نوسازی واحدهای فرسوده است. به گفته محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی، اکثر پروژه‌های مشارکتی در نوسازی بافت‌های فرسوده شروع شده در بافت‌های فرسوده با اعمال بسته تشویقی هم منافع مالکان و هم منافع عادلانه و متعارف برای سازندگان را تأمین می‌کند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ضمن دعوت از سازندگان، توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران برای ورود به محلات فرسوده شهری، گفت: چنانچه مساکن در محلات هدف بازآفرینی شهری براساس رعایت مقررات ملی و کنترل ساختمان ساخته شود، حتی در زمان وقوع زلزله‌های با ریشتر بالا میزان تخریب و همچنین مرگ انسان‌ها به‌شدت کاهش می‌یابد. سیدمهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران نیز با بیان اینکه از زمان اجرای بسته تشویقی شهرسازانه در محلات هدف بازآفرینی شهر تهران شاهد جهش در صدور پروانه ساختمانی هستیم، گفت: با توجه به حمایت‌های دولت و شهرداری در حوزه بازآفرینی شهری، اگر ساکنین و مالکان در این رابطه کوتاهی کنند در واقع نشان‌دهنده این است که آنان برای حفظ جان خود و اطرافیان خودشان اهمیت و ارزشی قائل نیستند.

در حال حاضر مالکان ۱۰۰ متر زمین در محدوده و محلات بافت فرسوده در صورت مشارکت با سازندگان و سرمایه‌گذاران ۱۵۰ الی ۲۰۰ مترمربع واحد نوسازی دریافت می‌کنند، دفاتر تسهیلگری در محلات هدف بازآفرینی شهری کلیه مشاوره‌های لازم در رابطه با نوسازی بناهای ناپایدار و معرفی سازندگان به مالکان را برعهده دارند. تخفیف عوارض ساخت‌وساز، صدور پروانه ساخت با صددرصد تخفیف و همچنین صدور مجوز انشعابات با قیمت کمتر بخشی از حمایت‌های دولت از ساکنان کم برخوردار بافت‌های فرسوده است.

همچنین به متقاضیان نوسازی معادل 550 میلیون تومان وام نهضت ملی مسکن پرداخت می‌شود که بخشی از آن با سود پایین است.  توانمندسازی متقاضیان کم برخوردار در بازار مسکن، در کنار افزایش تولید و عرضه مسکن و ساماندهی بازار، حمایت از مردم در بازار مسکن در برابر افزایش قیمت را در نظر دارد. فعالان حوزه مسکن معتقدند اجرای این برنامه‌ها توان مالی مردم برای خانه‌دار شدن را به تدریج افزایش می‌دهد هر چند هنوز فاصله قیمت در بازار مسکن با قدرت مالی مردم زیاد است.