قیمت زمین در تهران از آنکارا و ریاض سبقت گرفت / زمین متهم اصلی افزایش قیمت مسکن

چالش‌های بازار مسکن همچنان ادامه دارد و عرصه را بر معامله گران این حوزه تنگ کرده است. کاهش معاملات مسکن، افزایش نرخ دلار، بالا رفتن قیمت سیمان و فولاد به عنوان مصالح ساختمانی کاربردی و از همه مهم تر صعود قیمت زمین، باعث شده تا رکود بازار مسکن همچنان بر قوت خود باقی بماند.

آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در ایران طی دو دهه گذشته جهش‌ها و نوسان‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده، اتفاقی که به جای فراهم‌سازی تامین رفاه عمومی، منجر به عدم تطابق و واگرایی توزیع درآمد در اقتصاد، بلعیده شدن سرمایه‌های عظیمی به واسطه سوداگری در آن و محرومیت بخش تولیدی کشور از سرمایه‌های مالی شده است.

داده‌های آماری و بررسی‌های برخی از پژوهشگران نشان می‌دهد در موضوع مسکن باید زمین را یکی از متهمان ردیف اول به شمار آورد، به‌طوری‌که در مراکز شهری کشور زمین سهم ۴۷ درصدی، در استان تهران سهم ۶۵ درصدی و در پایتخت سهم ۷۰ درصدی از قیمت تمام‌شده مسکن دارد. همچنین داده‌های آماری نشان می‌دهد جهش‌های قیمت زمین در ایران و به‌ویژه در شهر تهران به‌شدت سریع بوده، به‌طوری‌که طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین بیش از ۲۰۰۰ برابر شده است. در همین مدت دلار ۱۸۳ برابر و سکه نیز ۱۰۰۰ برابر شده است. همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالی‌که طی سال ۱۴۰۰ نرخ دلاری قیمت زمین در تهران متری حدود ۲۷۷۰ دلار (معادل ۷۲ میلیون تومان) بوده، این میزان در آنکارای ترکیه ۸۳۷ دلار، در ریاض عربستان ۶۳۸ دلار، در جده ۵۰۵ دلار، در مکه مکرمه ۳۷۷ دلار و در مدینه منوره ۲۹۵ دلار بوده است.

سهم ۴۷ تا ۷۰ درصدی زمین در قیمت مسکن

یکی از داده‌های ارزشمندی که بانک مرکزی ایران در حوزه مسکن منتشر می‌کند، داده‌های مربوط به فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری کشور است. در این داده‌ها بانک مرکزی ایران جزییات زیادی از روند ساخت‌وساز، تعداد و کمیت ساخت‌وساز و هزینه‌های ساخت‌وساز برای سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۴۰۰ ارائه داده است. بررسی داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور از ۴۳.۴ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۵۱ تا ۵۳ درصد در سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۳ رسیده است.

این مقدار در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۸ بین ۴۸ تا ۴۹ درصد بوده و در سال ۱۳۹۹ حتی ۵۲ درصد را نیز به ثبت رسانده است. در سال ۱۴۰۰ این مقدار در کل کشور ۴۷.۴ درصد بوده است. اما در استان تهران نیز سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن از حدود ۵۴.۴ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۶۳ تا ۶۴ درصد در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ رسیده و این میزان در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۸ حدود ۵۶ تا ۵۹ درصد، در سال ۱۳۹۹ حدود ۶۵.۸ درصد و در سال ۱۴۰۰ نیز ۶۴.۷ درصد بوده است. به نظر می‌رسد کاهش سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن درحال ساخت طی سال ۱۴۰۰ عملا به دلیل ۱- آرامش نسبی در بازار دلار و ۲- جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی باشد.

رشد قیمت زمین ۳.۵ برابر رشد هزینه ساخت

اضافه پرش قیمت زمین در تهران فقط بالاتر از بازار دارایی‌ها و شاخص‌های مشهور نبوده، بلکه رشد قیمت زمین نسبت به رشد هزینه‌های ساخت‌وساز نیز بسیار قابل تامل است؛ چراکه براساس داده‌های بانک مرکزی ایران درحالی قیمت زمین در ساختمان‌های شروع شده در شهر تهران با رشد ۲۰۴۳ برابری از متری ۳۵ هزار و ۲۵۰ تومان در سال ۱۳۷۰ به متری بیش از ۷۲ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده، اما در همین بازه هزینه ساخت یک مترمربع مسکن از ۱۳ هزار و ۳۰۰ تومان در سال ۱۳۷۰ با رشد ۵۹۲ برابری به ۷ میلیون و ۸۷۶ هزار تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. به عبارتی، رشد قیمت زمین ۳.۵ برابر بیشتر از رشد هزینه‌های ساخت‌وساز طی دوره ۳۰ ساله مذکور بوده است.

باتوجه به اینکه آمارهای رسمی قیمت زمین تهران و هزینه‌های ساخت‌وساز هنوز از سوی بانک مرکزی منتشر نشده، نمی‌توان به مقایسه این دو شاخص در سال ۱۴۰۱ پرداخت اما داده‌های غیررسمی و اظهارات سازندگان و انبوه‌سازان نشان می‌دهد سال گذشته سال عجیب‌و‌غریبی برای جهش قیمت مسکن و زمین بوده است.

این موضوع باعث می‌شود اضافه پرش قیمت زمین بسیار بیشتر از رشد هزینه ساخت‌وساز و سایر شاخص‌ها باشد. اما نگاهی به نرخ رشد سالانه هزینه ساخت‌وساز در تهران و رشد قیمت زمین نیز نشان می‌دهد در اغلب سال‌ها پرش قیمت زمین بسیار بیشتر و شدیدتر از رشدهای هزینه ساخت بوده است. به عبارتی، درحالی‌که هزینه ساخت مسکن در تهران نزدیک به نرخ تورم کشور بوده، اما رشد قیمت زمین دارای اضافه پرش قابل‌توجهی بوده است.