بازار مسکن در ماه های اخیر در شرایطی متفاوت از دوره های گذشته قرار گرفته است؛ از یک سو افزایش هزینه های زندگی و کاهش قدرت خرید خانوارها، تقاضای مصرفی را محدود کرده و از سوی دیگر، نااطمینانی های ناشی از شرایط جنگی و تحولات اقتصادی، مسیر حرکت سرمایه ها را تحت تاثیر قرار داده است. در چنین شرایطی، آینده بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به متغیرهای کلان اقتصادی، سیاسی و حتی تحولات منطقه ای گره خورده است.
پیرامون این موضوع با بیت الله ستاریان کارشناس بازار مسکن به گفت و گو نشستیم که در ادامه مطالعه خواهید کرد.
ستاریان با ارزیابی وضعیت بازار مسکن در ماه های اخیر گفت: قیمت مسکن همچنان افزایش پیدا کرده، اما معاملات پیش از جنگ نسبت به دوره قبل حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد کاهش یافته بود.
وی افزود: افزایش قیمت ها در شرایط فعلی تا حد زیادی تحت تاثیر تلاش صاحبان سرمایه برای حفظ دارایی های خود قرار دارد. در شرایط سخت و جنگی، مردم معمولا به سمت دارایی هایی می روند که ملموس تر، قابل نگهداری تر و از نظر آنها امن تر باشد و به همین دلیل، مسکن و ملک همچنان یکی از گزینه های مهم برای حفظ سرمایه محسوب می شود.
ستاریان با اشاره به چشم انداز بازار مسکن تا پایان سال اظهار کرد: اینکه بازار مسکن در آینده چه مسیری را طی خواهد کرد، بیش از هر چیز به نتیجه جنگ و تحولات پس از آن بستگی دارد.
وی ادامه داد: اینکه آیا تفاهم و صلح شکل می گیرد، نقش ایران در منطقه چه خواهد بود و کشور از نظر اقتصادی، سیاسی و حکمرانی چه جایگاهی پیدا خواهد کرد، همگی بر آینده بازار مسکن تاثیرگذار هستند.
این کارشناس بازار مسکن افزود: اگر توسعه اقتصادی اتفاق بیفتد و ایران از نظر اقتصادی و سیاسی موقعیت محکمی در منطقه پیدا کند، قطعا جاذبه بخش قابل توجهی از سرمایه ها به سمت ملک و مسکن خواهد بود.
وی ادامه داد: از سوی دیگر، پس از جنگ و با توجه به خسارت ها و زیرساخت هایی که آسیب دیده اند، احتمالا منابع قابل توجهی برای بازسازی و بودجه های عمرانی وارد اقتصاد خواهد شد. اگر این منابع در مقیاسی بسیار بزرگ تر از بودجه های عمرانی معمول وارد بازار شوند، قطعا می توانند تغییرات قابل توجهی در قیمت ملک و مسکن ایجاد کنند.
ستاریان درباره تاثیر کاهش قدرت خرید مردم بر بازار مسکن نیز گفت: تغییر الگوی تقاضا و حرکت به سمت واحدهای کوچک تر، موضوع جدیدی نیست و از سال ها قبل به تدریج در حال شکل گیری است.
وی افزود: هر زمان قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا می کند، متراژ واحدهای مورد تقاضا نیز کوچک تر می شود. به همین دلیل بود که چند سال پیش موضوع ساخت واحدهای ۲۵ متری نیز مطرح و مورد بحث قرار گرفت.
این کارشناس بازار مسکن درباره طرح ساخت واحدهای ۲۵ متری اظهار کرد: اینکه صرفا بخواهیم خانه های ۲۵ متری تولید کنیم، سیاست درستی نیست، اما حضور واحدهای ۲۵ متری در سبد مسکن را نمی توان نفی کرد.
وی افزود: در یک مجموعه مسکونی باید انواع واحدهای مسکونی با متراژهای مختلف وجود داشته باشد؛ برای مثال، در کنار واحدهای ۲۵ متری، واحدهای ۴۵، ۶۵ و متراژهای بالاتر نیز ساخته شود.
ستاریان تاکید کرد: اینکه به صورت مستقیم و مجزا، واحدهای ۲۵ متری ساخته و این واحدها به عنوان خانه های مخصوص اقشار فقیر معرفی شوند، رویکرد درستی نیست.
وی ادامه داد: الگوی طبیعی بازار مسکن نیز همواره این بوده است که برخی خانوارها در ابتدای زندگی، واحد کوچک تری خریداری یا اجاره می کنند و با افزایش توان مالی و تغییر شرایط خانوار، به واحدهای بزرگ تر منتقل می شوند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: در تمام دنیا، سبد مسکن باید شامل واحدهایی با متراژهای مختلف باشد و در یک مجموعه زیستی نمی توان تنها یک نوع متراژ را تولید کرد.
ستاریان درباره وضعیت بازار اجاره در شرایط فعلی نیز گفت: هر زمان قیمت مسکن افزایش پیدا می کند، به طور طبیعی بازار اجاره نیز تحت تاثیر قرار می گیرد.
وی افزود: در شرایطی که ممکن است قیمت خرید یک واحد مسکونی برای خانوارها بسیار دشوار باشد، همان خانوارها ممکن است تنها توان تامین رهن یا اجاره آن واحد را داشته باشند. بنابراین هر اندازه قیمت مسکن افزایش پیدا کند، بازار اجاره نیز از این افزایش تاثیر خواهد پذیرفت.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه درباره علت ناکامی طرح های مختلف مسکن از مسکن مهر و مسکن ملی گرفته تا طرح های ساخت واحدهای کوچک مقیاس، گفت: مشکل مسکن در ایران، یک مشکل ساختاری است و ریشه آن را باید در ساختار اقتصاد کلان کشور جست وجو کرد.
وی افزود: مشکل اصلی در درون بخش مسکن نیست، بلکه اقتصاد کلان کشور شرایطی ایجاد کرده که امکان تولید سالانه به میزان مورد نیاز جامعه را فراهم نمی کند.
ستاریان ادامه داد: اقتصاد ایران عمدتا دولتی و غیرتولیدی است، در حالی که بخش مسکن یک بخش تولیدی و عمدتا خصوصی است. این دو ساختار با یکدیگر سازگاری لازم را ندارند.
وی تاکید کرد: زنجیره تولید مسکن از بخش معدن و تامین مواد اولیه تا تولید مصالح و در نهایت ساخت یک واحد یا ساختمان مسکونی، یک زنجیره کاملا تولیدی است و بخش خصوصی در آن نقش اصلی دارد، اما در طرف مقابل با اقتصادی دولتی و انحصاری مواجه هستیم که عملا شرایط مناسبی برای تولید ایجاد نمی کند.
طرح های دولتی مسکن، وظیفه جاری دولت ها در سراسر جهان است
ستاریان با اشاره به طرح های مختلف دولت برای تامین مسکن گفت: طرح هایی مانند مسکن ویژه، مسکن اجتماعی، مسکن اجاره ای، مسکن مهر و مسکن ملی، در اصل از وظایف جاری دولت ها در سراسر جهان محسوب می شوند.
وی افزود: حتی در کشورهای توسعه یافته که بازار مسکن در شرایط عادی عملکرد مناسبی دارد و مسکن برای بخش بزرگی از جامعه در دسترس است، همچنان بخشی از اقشار کم درآمد توان خرید یا اجاره مسکن مناسب را ندارند.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: دولت ها یا شهرداری ها در این کشورها متناسب با جمعیت و ساختار حکمرانی خود، برای این گروه های محدود مسکن تولید می کنند و آن را در اختیار اقشار هدف قرار می دهند.
وی تاکید کرد: این طرح ها زمانی می توانند به هدف خود برسند که مشکل عمومی مسکن در کشور حل شده باشد و تنها بخش محدودی از جامعه همچنان نیازمند حمایت دولت باشند.
ستاریان درباره علت ناکامی طرح های مختلف مسکن در ایران گفت: در ایران هنوز مشکل اصلی مسکن حل نشده است؛ بنابراین اجرای طرح های مختلف نمی تواند به نتیجه نهایی مطلوب برسد.
وی افزود: برای مثال، زمانی که یک طرح مسکن به گروه های کم درآمدتر می رسد، ممکن است همان گروه ها نیز توان خرید واحدهای ساخته شده را نداشته باشند و این واحدها در نهایت وارد چرخه معاملات و خرید و فروش شوند.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: به همین دلیل، پیش از اجرای طرح های مختلف مسکن باید ساختار اقتصادی کشور اصلاح شود.
وی تاکید کرد: باید در ساختار اقتصادی کشور بازنگری شود، بخش مسکن پویاتر شود و دست بخش خصوصی برای تولید باز باشد تا بتواند به میزان مورد نیاز جامعه مسکن تولید کند.
ستاریان در پایان گفت: وزارت راه و شهرسازی باید پیش از آنکه به طور مداوم طرح های مختلفی برای ساخت مسکن تدوین و اجرا کند، بر اصلاح ساختارهایی تمرکز کند که مانع فعالیت بخش خصوصی در حوزه تولید هستند.
وی افزود: دولت باید شرایطی ایجاد کند که بخش خصوصی بتواند فعالیت کند، تولید داشته باشد و به شکل واقعی در تامین نیاز بازار مسکن مشارکت کند. پس از آن، اجرای طرح های حمایتی برای گروه هایی که همچنان توان خرید یا اجاره مسکن ندارند، می تواند اثربخشی بیشتری داشته باشد.
