تورم مصالح ساختمانی بار دیگر افزایشی شده است. براساس تازهترین گزارش مرکز آمار از قیمت نهادههای ساختمانی، تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی به ۶۱.۳ درصد رسیده و تورم سالانه این بخش نیز به مرز ۴۵ درصد نزدیک شده است. بنابراین، فشار هزینههای تولید مسکن افزایش یافته و روند ساختوساز نیز مختل شده است.
در شرایطی که بازار مسکن در رکود به سر میبرد و سازندگان با قفلشدن نقدینگی و کاهش قدرت خرید متقاضیان روبهرو هستند، رشد هزینه ساخت مسکن میتواند حجم ساختوساز را بیش از گذشته کاهش دهد.
اما با توجه به رشد تورم در بخش مصالح، هزینه ساخت هر متر مسکن اکنون در چه محدودهای قرار دارد و این روند چه تاثیری بر عرضه و تولید مسکن و قیمتها در ماههای آینده خواهد گذاشت؟
حسن محتشم، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران بیان کرد: «هزینه تمامشده ساخت، بستگی به مشخصات پروژه دارد. اگر نهضت ملی مسکن را بهعنوان کف قیمت در نظر بگیریم، میتوان عدد مشخصی اعلام کرد؛ اما در ساختوسازهای خصوصی، با توجه به موقعیت، شرایط جغرافیایی و مشخصات پروژه، قیمتها متفاوت است.»
او افزود: «در حال حاضر، در نهضت ملی مسکن، حداقل هزینه ساخت هر مترمربع بنا، حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد میشود. پروژههایی که اکنون در قالب نهضت ملی با قیمتهای قبلی در حال اجرا هستند، با توجه به افزایش قیمت نهادههای ساختمانی و دستمزدها، تحت تاثیر قرار خواهند گرفت.»
محتشم اظهار کرد: «در آستانه سال جدید، با افزایش حقوق و تغییر مقطع سال که بهصورت سنواتی معمولا قیمتها رشد میکند، هزینههای ساخت در سال آینده نیز بالا خواهد رفت. در حال حاضر، محدوده ۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع نهضت ملی، رقمی است که برای سازنده تمام میشود و این عدد در سال آینده قطعا بالاتر میرود.»
عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران بیان کرد: «در بخش خصوصی، کف هزینه ساخت حدود ۴۰ میلیون تومان است. این رقم کاملا به نوع ساخت و عوامل دیگر بستگی دارد؛ اگر پروژه بهصورت لوکس ساخته شود، بعضا تا ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع نیز افزایش پیدا میکند؛ زیرا تاسیسات و اقلام وارداتی با توجه به بالا بودن نرخ ارز، هزینههای بسیار بالایی دارند.»
او افزود: «در پروژههای لوکس هم دستمزدها متفاوت است و هم مصالح مصرفی بسیار گرانتر هستند، بهویژه اقلام وارداتی که وابستگی کامل به نرخ ارز دارند. به همین دلیل هزینه ساخت در لاکچریسازی بالا میرود.»
محتشم اضافه کرد: «از همین رو، قیمت آپارتمانهای لاکچری در کلانشهرهایی مانند تهران بین ۴۰۰ میلیون تا حدود یک میلیارد تومان در هر مترمربع اعلام میشود. زیرا علاوه بر هزینه ساخت، موقعیت جغرافیایی و قیمت زمین نیز بسیار بالاست و حاشیه سود این پروژهها نیز به دلیل لاکچری بودن، قابل توجه است.»
عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران گفت: «بهطور کلی، هزینه ساخت در لاکچریسازی رقم بالایی دارد. اما در ساختوسازهای متعارف و معمولی، در حد نهضت ملی یا یک پله بالاتر، میتوان گفت محدوده ۴۰ میلیون تومان عددی طبیعی و قابل قبول است.
او در ادامه اضافه کرد: «البته این برآورد مربوط به شرایط فعلی است و با توجه به تورم پیشرو و افزایش قیمت ناشی از رشد دستمزدها در سال آینده، طبیعتا متغیر خواهد بود و احتمالا بیشتر میشود.»
محتشم درباره تاثیر افزایش هزینه ساخت بر روند ساختوساز گفت: «امسال نزدیک به سه سال است که بازار مسکن در رکود قرار دارد. با وجود اینکه قیمت مسکن نسبت به بازارهای موازی مانند دلار، سکه و طلا عقب افتاده، اما نهادههای ساختمانی و دستمزدها افزایش یافته است.»
او در ادامه بیان کرد: «بنابراین افزایش هزینهها باعث کندشدن روند اجرای پروژهها، توقف برخی از آنها و همینچنین کاهش گرایش سازندگان و سرمایهگذاران به ساختوساز در بخش مسکن شده است.»
این مقام صنفی خاطرنشان کرد: «دلیل کاهش تمایل سازندگان نیز شرایط التهابات سیاسی است که در آن به سر میبریم. سرمایهگذاری به امنیت نیاز دارد و در شرایط التهابات سیاسی و جنگ، به علت پایین بودن نقدشوندگی بخش مسکن، سرمایهها به سمت بازارهای با نقدشوندگی بالاتر مانند ارز و طلا میرود.»
او در ادامه توضیح داد: «در نتیجه، افزایش هزینههای ساخت در این مدت باعث کاهش شدید نرخ رشد تولید مسکن شده و اثر این کاهش در آینده خود را در بازار نشان خواهد داد.»
محتشم بیان کرد: «تقاضای مسکن در کشور همچنان در حال افزایش است، اما عرضه محدود شده است. از آنجا که تولید کاهش یافته، تعادل اصل عرضه و تقاضا برهم خورده و در صورت بازگشت آرامش به جامعه، قیمت مسکن میتواند بیش از این افزایش پیدا کند.»
این مقام صنفی درباره میزان کاهش ساختوساز در بازار مسکن توضیح داد: «بر اساس رصد میدانی و مشاهدات در انجمن انبوهسازان، سازندگان نهتنها تمایلی به سرمایهگذاری ندارند، بلکه پروژههای در دست اجرا نیز با تامل و طمانینه پیش میروند.»
او افزود: «علت نیز این است که محصول تولیدشده بهعنوان آپارتمان، مشتری ندارد و فروش انجام نمیشود؛ در نتیجه، نقدینگی لازم برای ادامه تولید فراهم نمیشود و پروژهها به کندی پیش میرود.»
محتشم بیان کرد: «تامین نقدینگی در برخی موارد از طریق تهاتر انجام میشود؛ به این صورت که تولیدکنندگان مصالح ساختمانی یک یا دو واحد آپارتمان دریافت میکنند و در مقابل، مصالح و نهادههای ساختمانی در اختیار سازنده قرار میدهند.»
او در ادامه اظهار کرد: «اما اگر همان واحدهای تهاترشده در بازار به فروش نرسد، همین انگیزه برای تهاتر نیز از بین میرود. بنابراین، تهاتر تا حدی کار راهانداز است، اما اگر بازار مسکن فعال نشود، این روش هم پاسخگو نخواهد بود و زنجیره تولید دچار مشکل میشود.»
