طرح مسکن استیجاری طی دهه های گذشته همواره در ادبیات سیاست گذاری مسکن کشور مطرح بوده اما هیچ گاه به صورت گسترده و مستمر اجرایی نشده است. در شرایطی که فشار اجاره بها بر خانوارهای شهری به ویژه در کلانشهرها افزایش یافته، دولت بار دیگر از اجرای این طرح سخن می گوید. با این حال کارشناسان معتقدند موفقیت مسکن استیجاری وابسته به شرایط کلان اقتصادی، ثبات تورمی و استمرار سیاست گذاری است و نمی توان آن را جایگزین سیاست های توسعه مسکن ملکی دانست.
ایلاتی در تشریح جایگاه مسکن استیجاری در سیاست گذاری مسکن گفت: موضوع مسکن اجتماعی یا سوشیال هاوس از جمله مباحثی است که در همه دولت ها، فارغ از رویکرد اقتصادی سوسیالیستی یا لیبرالیستی، همواره مورد توجه بوده است. وی افزود: مسکن استیجاری در واقع زیرمجموعه مسکن اجتماعی است و مسکن اجتماعی خود می تواند شامل مسکن ملکی حمایتی، مسکن سازمانی و مسکن استیجاری باشد.
وی گفت: اینکه در یک کشور اولویت با توسعه مسکن ملکی باشد یا تمرکز بر مسکن استیجاری، کاملا به شرایط کلان اقتصادی آن کشور بستگی دارد. اگر ثبات اقتصادی وجود داشته باشد و افزایش مستمر نرخ ارز و اجاره بها نداشته باشیم، دولت می تواند سیاست های مسکن استیجاری را در اولویت قرار دهد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به شرایط اقتصادی ایران اظهار کرد: با توجه به تورم موجود در کشور، اولویت همچنان باید حمایت از خانوارها برای خانه دار شدن باشد. وی افزود: مسکن استیجاری در این شرایط عملا مشکل را به صورت ریشه ای حل نمی کند و تنها نوعی یارانه دولتی است که با اجاره کمتر از قیمت بازار ارائه می شود.
ایلاتی گفت: زمانی که یک خانوار صاحب مسکن ملکی می شود، عملا از بازار اجاره خارج می شود و این موضوع یک کارکرد دوگانه دارد؛ هم فشار از بازار اجاره برداشته می شود و هم ظرفیت واحد اجاره ای آزاد می شود. وی افزود: ساخت هر واحد مسکن ملکی در عمل معادل اضافه شدن یک واحد به بازار اجاره است.
وی با اشاره به تجربه طرح های حمایتی مسکن گفت: وقتی خانواری که مستاجر است صاحب مسکن ملی، مسکن مهر یا هر عنوان حمایتی دیگری می شود، هم مشکل مسکن آن خانوار حل می شود و هم واحدی که پیش تر در آن مستاجر بوده، آزاد می شود. وی افزود: به همین دلیل در شرایط تورمی فعلی، توسعه مسکن ملکی باید همواره اولویت اصلی سیاست گذار باشد.
ایلاتی با بیان اینکه شعار مسکن استیجاری حدود ۵۰ سال است مطرح می شود، گفت: به جز یک دوره محدود مانند طرح اجاره به شرط تملیک در دولت اصلاحات، مسکن استیجاری هیچ گاه به صورت جدی و عملیاتی اجرا نشده است. وی افزود: اگر طی ۴۰ سال گذشته سالانه ۳۰ تا ۴۰ هزار واحد مسکن استیجاری ساخته می شد، امروز با چند میلیون واحد استیجاری دولتی یا شهرداری محور مواجه بودیم که می توانست بخش قابل توجهی از بازار اجاره را پوشش دهد.
وی گفت: اگر این سیاست با نگاه اولویت دوم یا سوم و به صورت مستمر اجرا می شد، امروز دولت و شهرداری ها مالک ۳ تا ۴ میلیون واحد مسکن بودند که معادل حدود ۵۰ درصد بازار اجاره مسکن است.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اگر قرار است مسکن استیجاری اجرا شود، باید مستمر باشد. وی افزود: ساخت ۷۰ هزار واحد در سال در برابر نیاز چند میلیونی بازار عدد بزرگی نیست، اما اگر این روند ۱۰ تا ۱۵ سال ادامه پیدا کند، دولت می تواند بعد از یک دهه، یک تا دو میلیون واحد مسکن در اختیار داشته باشد و آن را با یک سوم قیمت بازار یا حتی به صورت موقت و حمایتی در اختیار زوج های جوان قرار دهد.
ایلاتی گفت: چنین ظرفیتی می تواند دست دولت را برای مداخله در بازار اجاره باز کند، چراکه در حال حاضر دولت ابزار موثری برای کنترل بازار اجاره ندارد. وی افزود: زمانی که دولت خود عرضه کننده مسکن استیجاری باشد، می تواند بر بازار اثرگذار باشد و حتی روند قیمت ها را بشکند.
وی درباره آینده بازار اجاره مسکن گفت: اجاره مسکن تابعی از قیمت مسکن است. در سال های اخیر قیمت مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی رشد کمتری داشته و همین موضوع باعث شده مالکان برای جبران کاهش سود معاملات، فشار را از طریق افزایش اجاره بها به مستاجران منتقل کنند.
ایلاتی افزود: این روند فشار مضاعفی به خانوارها وارد کرده و به احتمال زیاد در آینده نیز ادامه خواهد داشت، مگر اینکه طرح هایی مانند نهضت ملی مسکن با شدت و قوت ادامه پیدا کند که در میان مدت و بلندمدت می تواند به آرامش بازار اجاره منجر شود.
این کارشناس بازار مسکن در ارزیابی طرح واگذاری زمین رایگان گفت: باید میان واگذاری زمین مرغوب و زمین فاقد زیرساخت تفکیک قائل شد. وی افزود: دولت عملا زمین مرغوب را به صورت رایگان واگذار نمی کند و حتی زمین هایی که زیرساخت ندارند نیز به سختی واگذار می شوند.
ایلاتی گفت: در حالی که واگذاری زمین می تواند امید به آینده را برای نسل جوان افزایش دهد، این سیاست هزینه چندانی برای دولت ندارد و در حد یک تصمیم و تعیین محدوده است. وی افزود: اگر هر جوان پس از رسیدن به سن قانونی بداند که سهمی از زمین این کشور دارد، حتی اگر فاقد زیرساخت باشد، می تواند به آینده و تشکیل خانواده امیدوارتر شود.