اگر قصد خرید ملک قولنامه ای دارید، پیشنهاد می کنیم حداقل چند دقیقه ای، به اندازه مدت زمان لازم برای خواندن این متن دست نگهدارید.
اصولا خرید ملک به صورت قولنامه ای از گذشته ای نه چندان دور، شیوه ای معمول در خرید و فروش بوده و موضوع تازه ای به حساب نمی آید. اما اگر برخی نکات هر چند به ظاهر ساده در نوشتن قولنامه یا خرید ملک رعایت نشود، می تواند گاهی درد ساز شود.
حتما می دانید که خرید و فروش هر ملکی در کشور به طور کلی، به دو روش صورت می گیرد. روش اول معامله و یا خرید و فروش با سند است که مسلما در صورت اثبات اصالت سند روش مطمئن تری برای معامله به حساب می آید، اما روش دوم که می خواهیم در این نوشته درباره آن بحث کنیم ، خرید و فروش به صورت قولنامه ای یا همان خرید ملک قولنامه ای است. روشی که با توجه به وجود برخی مباحث حقوقی مهم، نیاز به توجه و دقت بیشتری دارد. قصد داریم مهمترین موضوعات خرید ملک به صورت قولنامه ای به نظر بسیاری از کارشناسان را خدمت تان تشریح و تبیین کنیم. با ادامه مطلب همراه مان باشید.
قولنامه از گذشته ای نه چندان دور آنقدر اهمیت داشته که ادیبان، در فرهنگ لغات و دایره المعارف ها برای آن تعریف خاصی در نظر گرفته اند. دهخدا در فرهنگ معروفش، قولنامه را اینگونه تعریف کرده است:
«سندی که فروشنده و خریدار به دلال دهند که مبیع را به فلان مبلغ بیع و شری خواهند.»
اگر خیلی اهل ادبیات نیستید، معنای لغوی چند کلمه مهم در تعریف فوق را بیان می کنیم. در تعریف فوق، دلال در حال حاضر همان حکم بنگاه های معاملاتی املاک را دارد که امروزه در شهر ها و روستاها و محلات مختلف به وفور یافت می شوند. مبیع همان ملکی است که می خواهد به فروش برسد و منظور از بیع و شری هم، همانطور که حتما می دانید، خرید و فروش ملک است.
با این توضیحات می توانیم تعریف فوق را به عبارت ساده تری بیان کنیم: قولنامه یعنی عهد و پیمانی که در خصوص خرید و فروش کالا یا ملکی نوشته می شود. یادتان باشد از اینجا به بعد در این مقاله، منظور از معامله و خرید و فروش، خرید ملک است.
حال چرا نوشتن قولنامه اهمیت زیادی دارد؟
جالب است بدانید که نگارش قولنامه به صورت قانونی و رسمی در قوانین رسمی کشور نیامده است، اما این امر مانع از رواج و اهمیت آن در عرف و مخصوصا خرید و فروش ملک، نشده است. بسیار طبیعی و رایج است که دو طرف معامله برای جلوگیری از تشریفات و قوانین رسمی و گاهی دست و پا گیر و زمان بر در یک معامله، مواردی را با هم توافق کنند و این توافقات را به رشته تحریر درآورند. این یعنی همان خرید ملک به صورت قولنامه ای.
گفتیم که مطمئن ترین روش برای معامله و خرید و فروش، معامله با استناد به سند است. اما بسیار اتفاق می افتد که ملکی فاقد سند رسمی بوده و یا انتقال و خرید و فروش آن به صورت قانونی به دلایل مختلف، امکان پذیر نیست. اینجاست که خرید ملک به صورت قولنامه ای صورت می گیرد.
یکی از نکات مهم که در یک معامله باید مورد توجه قرار گیرد، در جمله فوق نهفته است. چرا خرید و فروش ملک به صورت قانونی همراه با سند امکان پذیر نمی باشد؟ دلایل مختلفی وجود دارد. یکی از این دلایل عدم وجود پایان کار است. یعنی صاحب ملک مورد نظر به دلایلی مختلفی نتوانسته پایان کار بگیرد. دلایلی از قبیل ساخت و ساز غیر قانونی، واقع شدن در طرح های شهرداری، و… . در این گونه موارد اگر صاحب ملک قصد فروش ملک را داشته باشد، امکان انتقال سند به خرید را ندارد و ناگزیر است از راههای دیگر همچون فروش ملک به صورت قولنامه ای استفاده کند. البته در قولنامه باید توافقات لازم از جمله مثلا زمان و شرایط انتقال سند و یا تحویل ملک و… قید شود.
شاید مهم ترین تفاوت سند و قولنامه ، رسمیت داشتن و قانونی بودن سند است. یعنی در صورت ضرورت، قولنامه خرید ملک قابلیت تایید و تصدیق توسط اداره ثبت اسناد را ندارد. به همین دلیل نگارش آن، یک کارشناس زبده و با تجربه در حوزه ملک و املاک را می طلبد، تا امکان سوء استفاده و یا ایجاد مشکلات بعدی در آن به حداقل برسد. در واقع قولنامه، باید به صورتی نگارش یابد که در صورت ضرورت، بتوان در مراجع قضایی به آن استناد و رجوع کرد.
پیشنهاد می کنیم قبل از خرید ملک قولنامه ای، حتما برخی تحقیقات را در مورد ملک مورد نظر انجام دهید. گرفتن برخی از استعلامات اولیه از مراجع ذیربط، اصل مهمی است که که در خرید ملک قولنامه ای به هیچ عنوان نباید از آن غافل شد. اطلاع از میزان بدهی عوارض و مالیات و مواردی این چنینی کار خیلی سختی نیست و به راحتی می توانید از شهرداری ها این گونه اطلاعات را کسب کنید. همچنین قبل از خرید ملک قولنامه ای از توقیف و یا مرهون بودن ملک اطمینان حاصل کنید.
در ابتدای مطلب عنوان کردیم که خرید ملک قولنامه ای قابل تایید و تصدیق به وسیله اداره ثبت اسناد نیست، اما اشتباه نکنید. این جمله به این معنا نیست که خرید ملک قولنامه ای غیر قانونی و یا خلاف باشد. بلکه بر عکس، ملک قولنامه ای از طریق مراجع قضایی و قانونی قابل پیگیری است و در صورت نیاز قابلیت طرح شکایت را دارد. البته باز هم تاکید می کنیم، نحوه نگارش قولنامه و رعایت برخی نکات به ظاهر ساده در تدوین آن اهمیت بسیاری دارد. به همین دلیل پیشنهاد می کنیم نگارش قولنامه خرید ملک را به کارشناسان ملک و املاک بسپارید، تا از ایجاد مشکلات بعدی برای خود جلوگیری کنید.
موارد حقوقی مهمی در خرید ملک قولنامه ای وجود دارد که در بسیاری از موارد، افراد معمولی از آنها بی خبر هستند. همچنین اطلاع داشته باشید که برای محکم نمودن قولنامه، معمولا وجهی تحت عنوان وجه التزام در قولنامه قید می گردد. مفهوم وجه التزام این است که هر یک از طرفین معامله که شرایط قید شده در قولنامه را رعایت نکنند، باید مبلغ مذکور را به طرف مقابل پرداخت کنند.
- معاملات رسمی در کشور به دو صورت معامله با استناد به سند رسمی و معامله به صورت قولنامه ای انجام می گیرند. اگر چه معامله و خرید ملک با استناد به سند قطعی، امنیت بیشتری دارد، اما در برخی موارد طرفین معامله ناچار هستند از روش خرید ملک قولنامه ای استفاده کنند.
- خرید ملک قولنامه ای آنقدر اهمیت و رواج دارد که حتی برای قولنامه، در دایره المعارف ها و فرهنگ های لغت کشور هم تعریف مشخصی در نظر گرفته شده است. در لغت نامه دهخدا در تعریف قولنامه آمده است: سندی که فروشنده و خریدار به دلال دهند که مبیع را به فلان مبلغ بیع و شری خواهند.
-نوشتن قولنامه در بسیاری از موارد معامله را آسان می کند و از بسیاری از تشریفات و مشکلات رسمی معامله جلوگیری می کند. البته نوشتن صحیح قولنامه و رعایت برخی نکات حقوقی در آن هم اهمیت خاصی دارد. به همین دلیل لازم است قولنامه توسط کارشناسان خبره و باتجربه نگاشته و تدوین گردد.
- خرید ملک به صورت قولنامه ای معمولا در مواردی که املاک به دلایل مختلف، امکان انتقال رسمی با سند را ندارند، انجام می گیرد.
-اصولا قولنامه توسط اداره ثبت اسناد تایید نمی گردد. به همین دلیل معمولا گفته می شود سند قولنامه ای یک سند رسمی نیست، اما باید دقت داشته باشید در صورت لزوم می توان در مراجع قانونی و قضایی به آن رجوع و استناد کرد.
-کسب اطلاعات لازم و اخذ تسویه های مالی از مبادی ذیربط، مانند شهرداری و .. قبل از خرید ملک قولنامه ای امری ضروری است.
منبع: خانه انزلی