با غم انگیزترین قیمت مسکن چه کنیم

در سال های آتی امکان سنجش اندازه حباب مسکن با ارزیابی رابطه قیمت مسکن با متغیرهای دیگری نیز وجود دارد. در واقع رابطه تاریخی قیمت مسکن با سایر متغیرهای اقتصادی نیز می‌تواند به منزله ابزار حباب‌‌‌سنج عمل کند. بر این اساس لازم است روندهای طی شده در بازارهای مختلف در یک تابلو به نمایش گذاشته شود تا بتوان وضعیت قیمت مسکن را در نسبت با دیگر متغیرهای موثر بر آن موقعیت‌‌‌یابی کرد.

بهای ملک در فاصله پایان سال ۱۳۹۶ تا نیمه تابستان امسال ۱۴ برابر شده و این در حالی است که در همین فاصله زمانی اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان مسکونی ۱۰ برابر، نرخ دلار ۲/ ۱۰ برابر، حجم نقدینگی ۵/ ۴ برابر و شاخص قیمت مصرف‌کننده نیز ۲/ ۶ برابر شده است.

یکی از حباب‌‌‌سنج‌‌‌های متعارف در بازار مسکن، قیمت دلاری آن است. به طور میانگین در دوره‌‌‌های پیش از عصر جهش قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حدود ۱۱۰۰ دلار بوده است اما اکنون این میزان به ۱۵۰۰ دلار رسیده که ناشی از رشد بیشتر قیمت مسکن نسبت به نرخ دلار است. البته قیمت دلاری مسکن در حال حاضر به واسطه سه ماه نزولی اخیر در سطح قیمت‌ها، قدری نسبت به پارسال کاهش یافته است؛ کما اینکه سال گذشته این قیمت حدود ۱۷۰۰ دلار بود اما در جریان تغییرات ماه‌‌‌های اخیر به ۱۵۰۰ دلار رسیده است. با این حال آنچه آشکار است این است که تحت‌تاثیر اضافه‌‌‌پرش مسکن نسبت به دلار طی سال‌‌‌های اخیر، همچنان سطح قیمت مسکن در تهران حباب‌‌‌آلود است و جا برای کاهش آن و بازگشت به سطح متعارف و تاریخی وجود دارد.

البته برخی این طور تحلیل می‌‌‌کنند که قیمت دلار واقعی نبوده و کنترلی از جانب دولت روی آن اعمال می‌شود؛ اما این فرضیه بعید به نظر می‌‌‌رسد. در عوض این رشد حباب‌‌‌آلود قیمت مسکن است که موجب شده قیمت دلاری آن تا این حد افزایش پیدا کند. ضمنا قیمت دلاری مسکن صرفا در مقاطعی که کنترل دولتی روی آن اعمال نشده و قیمت بازار آزاد مشخص بوده است، کاربرد دارد و «دنیای اقتصاد» نیز در مقایسه تاریخی خود این موضوع را لحاظ کرده است.

حباب‌‌‌سنج دیگری که می‌توان از آن برای ارزیابی وضعیت قیمت مسکن در حال حاضر استفاده کرد از بررسی نسبت بین رشد نقدینگی و قیمت مسکن به دست می‌‌‌آید. در سال‌‌‌های عصر جهش آن‌طور که پیش‌تر هم اشاره شد، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی ۱۴ برابر شده است و این در حالی است که میزان افزایش نقدینگی در همین فاصله زمانی ۵/ ۴برابر بوده است.

از طرفی یک رابطه تاریخی دیگر نیز بین نقدینگی و قیمت مسکن همواره - یا به عبارت بهتر تا پیش از عصر استثنایی جهش بی‌‌‌سابقه مسکن - وجود داشته است؛ به این ترتیب به طور معمول نرخ رشد سالانه نقدینگی حدود ۲۷ تا ۲۸‌درصد و متوسط رشد قیمت مسکن ۲۹‌درصد بوده است. در واقع میزان تغییرات این دو متغیر در سال‌‌‌های پیش از عصر جهش همواره به یکدیگر نزدیک بوده و فاصله زیادی که اکنون میان این دو شکل گرفته، کاملا غیرمتعارف است.

حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن نیز ضمن تشریح رابطه سنتی نقدینگی و قیمت مسکن به علت فاصله گرفتن این دو در سال‌‌‌های اخیر پرداخت و در تشریح نقش هجوم تقاضای سرمایه‌‌‌ای به بازار مسکن در سال‌‌‌های اخیر در وقوع جهش بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن گفت: «موضوع اصلی سفته‌‌‌بازی در بخش املاک به‌‌‌ویژه زمین است. از دهه ۹۰، بُعد سرمایه‌گذاری مسکن وجه پررنگ‌‌‌تری در ایران یافته است. این بُعد سوداگرانه به همراه نوسان‌‌‌های قیمتی شدید (عمدتا در بخش زمین) و برای کسب عایدی سرمایه‌‌‌ای، شرایط ویژه‌‌‌ای را بر بازار مسکن ایران حاکم کرده است.

قدرت خرید خانوارها از سال ۸۶ رو به کاهش نهاده و در بازار اجاره شاهد این کاهش قدرت خرید هستیم. افزایش نسبت قیمت به اجاره مسکن در مقایسه با سطوح متعارف نیز نشان‌‌‌دهنده حباب قیمتی جدی در بخش ساختمان در ایران است. یعنی بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه‌‌‌ای نیست. فقدان نظام مالیاتی کارآمد، مسکن را به محل سرمایه‌گذاری جذاب با نرخ بازده بالا تبدیل کرده است. ریسک بالای فعالیت در بخش واقعی اقتصاد، بسیاری از کارآفرینان، صنعتگران و صاحبان مشاغل را نیز به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سوق داده است. سهم بالای تقاضای سوداگرانه سبب شده مسکن از تحولات و نوسان‌‌‌های اقتصاد کلان تاثیر زیادی بپذیرد. چرا قیمت مسکن به جای افزایش هموار و متناسب با رشد نقدینگی، افزایش ناهموار و نامتناسب با متوسط رشد نقدینگی را از خود نشان می‌‌‌دهد؟

دلیل اصلی این موضوع به ماهیت دارایی‌‌‌هایی برمی‌‌‌گردد که در معرض رفتار سفته‌‌‌بازانه هستند. سرمایه‌گذاران در مسکن در واکنش به نسبت اجاره به قیمت مسکن و هم‍چنین در واکنش به انتظارات تورمی، در مقاطعی به بازار مسکن روی می‌‌‌آورند و در مقاطعی از آن رویگردان می‌‌‌شوند. هنگامی که تداوم تورم چشم‌‌‌انداز اجاره مسکن و عایدی سرمایه‌‌‌ای هر دو را افزایش می‌‌‌دهد، سرمایه‌گذاران به بازار مسکن روی آورده و جهش‌‌‌های قیمت مسکن را شکل می‌‌‌دهند. با کمرنگ‌‌‌شدن عوامل اشاره ‌‌‌شده، از بازار مسکن روی برمی‌‌‌گردانند و دوره رکود قیمتی مسکن شروع می‌شود.»

در نهایت بر اساس هر سه حباب‌‌‌سنج بازار مسکن می‌توان دریافت که مسکن همچنان دچار اضافه‌‌‌پرش بوده و اگر بستر و شرایط لازم برای بازگشت از این اضافه‌‌‌پرش فراهم شود، جا برای کاهش آن تا نزدیک شدن به سطوح معقول و واقعی وجود دارد.