چینی ها جایی در بازار مسکن ایران ندارند / عرضه زمین در اولویت است

ساخت و ساز مسکن به عنوان یکی از صنایع اصلی و پررشد اقتصادی در بسیاری از کشورها تلقی می‌شود. این صنعت شامل ساخت و توسعه مسکونی‌ها و تجاری‌ها از جمله خانه‌ها، آپارتمان‌ها، مغازه‌ها و دفاتر است. فعالیت‌های این صنعت شامل طراحی، مهندسی، ساخت، بازسازی و نگهداری ساختمان‌ها می‌شود. ساخت و ساز مسکن نقش مهمی در توسعه شهری و بهبود کیفیت زندگی افراد دارد.

چند وقتی است که ورود چینی‌ها به صنعت ساخت مسکن در کشور خبرساز شده است و گاه و بی‌گاه از زبان مسئولان اظهار نظرهایی، هرچند غیرشفاف، در رابطه‌ با این موضوع شنیده می‌شود. آن هم در حالی که رئیس‌جمهوری از ابتدای شروع به کار دولت سیزدهم وعده ساخت ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال را ذیل قانون جهش تولید مسکن به مردم داده بود اما با وجود گذشت نیمی از عمر دولت، آمارهای اعلامی از تعداد مسکن‌های ساخته شده و حتی درحال ساخت، نشان می‌دهد که عملکرد دولت در جهت تحقق وعده‌هایش چندان قابل قبول و رضایت بخش نبوده است.

هرچند دولت رویکردها ی متنوعی را در پیش گرفته است تا مردم با سرعت بیشتری صاحب مسکن شوند، اما شواهد نشان می‌دهد همچنان سرعت واگذاری زمین برای ساخت مسکن کند است و موانع دیگری همچون تامین مالی طرح نیز باعث تشدید این وضعیت شده است.

در چنین وضعیت غیرقابل دفاعی است که زمزمه‌های ورود شرکت‌ها، سرمایه و فناوری چینی‌ها به کشور برای ساخت مسکن مورد انتقاد عموم قرار گرفته است.

تک‌طبقه‌سازی نیازی به فناوری ندارد

شهرداری تهران در پی دو سفر علیرضا زاکانی شهردار تهران به چین، تفاهمنامه‌هایی را برای ساخت واحدهای مسکونی در تهران با شرکت‌های چینی امضا کرده است و به گفته زاکانی در این تفاهمنامه ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی به صورت صنعتی‌سازی و با ‌انتقال فناوری مطرح شده است.

زاکانی درباره فناوری ساخت چینی‌ها گفت که با این فناوری هم سرعت ساخت و هم عمر ساختمان‌ها افزایش پیدا می‌کند. همچنین حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در توضیح جزییات این مشارکت گفت: بر اساس این طرح زمین‌های ذخیره در بافت فرسوده تهران، برای محله‌سازی به روش کلید به کلید به چینی‌ها واگذار می‌شود.

در ادامه نیز اظهارنظرهایی از مسئولان شهرداری از جمله لطف‌الله فروزنده معاون اقتصادی شهردار تهران منتشر شد که با اشاره به ضعف فناوری ساخت در کشور گفته بود ما فناوری صنعتی‌سازی مسکن را نداریم و باید انتقال فناوری انجام شود.

در چنین وضعیتی اما مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی، هدف از توافق با چینی‌ها برای ساخت مسکن در کشور را چیزی غیر از انتقال فناوری مطرح کرد و گفت هدف بیشتر آوردن سرمایه در بخش ساختمان و جذب سرمایه‌گذار در این حوزه است. بذرپاش همچنین تاکید کرد که ما در حوزه ساختمان و مسکن در فناوری رشدهای خوبی داشتیم وحتی در زمینه تک‌طبقه‌سازی اصلا نیازی به فناوری‌های صنعتی‌سازی نداریم. و آنچه بیشتر مورد نیاز است منابع مالی است تا بتوانیم پروژه‌ها را سرعت بیشتری بدهیم.

بنابراین به گفته وزیر راه وشهرسازی با فناوری وارداتی چینی، قرار نیست ساختمان‌های ویلایی و تک‌طبقه ساخته شود و اگر شهرداری تهران بنا به انتقال فناوری دارد، مقصودش بکارگیری این فناوری برای بلندمرتبه‌سازی است.

فناوری چینی، از کلیشه تا واقعیت

 مشارکت با چینی‌ها برای ساخت مسکن اما انتقادات فراوانی را هم از سوی شرکت‌های ساخت‌وساز و هم کارشناسان حوزه مسکن در پی داشت به طوری که ایرج رهبر رئیس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان کشور با گلایه از این اقدام عنوان کرد که حقیقتا از نظر فنی، نیروی انسانی و مصالح ساختمانی و حتی فناوری ما چیزی از چینی‌ها کم نداریم. حتی همان دو سه سال پیش سوال کردیم که مگر چینی‌ها چه فناوری می‌خواهند بیاورند؟ گفتند سیستم لارج‌پنل می‌خواهند بیاورند درحالی که ما این سیستم را مدت‌هاست کنار گذاشته‌ایم واز سیستم تونلی استفاده می‌کنیم. یعنی در بحث فناوری هم حتی ما جلوتر بودیم.

همچنین فرید نایینی، رئیس انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان، درباره انتقال فناوری چینی و افزایش سرعت ساخت مسکن گفت: این داستان سریع‌‌‌سازی چینی‌‌‌ها هم از آن کلیشه‌‌‌های تبلیغاتی است که متاسفانه در اسناد ملی و لازم‌‌‌الاجرای ما نیز مورد تحسین قرار گرفته است. البته نه اینکه چینی‌‌‌ها فناوری ساخت سریع نداشته باشند. بلکه، متخصصان طراحی ساختمان یا معماران به‌‌‌خوبی می‌‌‌دانند که اهداف پایه تولید یا سه‌گانه هزینه، زمان و کیفیت، ‌شأن مستقل ندارند. بلکه، در تعامل هستند و یکی از مراحل مهم در طراحی، تنظیم مثلث بهینه برای پروژه است.

نایینی توضیح داد که هرگاه کیفیت اولویت یابد بر سرعت و هزینه تاثیر می‌‌‌گذارد. یا اگر سرعت اولویت یابد بر کیفیت اثر مستقیم و بر هزینه طی یک منحنی اثر می‌‌‌گذارد. بنابراین تمجید از سرعت به‌‌‌صورت مستقل بحث عامیانه و غیرتخصصی است.

صنعتی‌سازی نام زیبای تراکم‌افزایی در بافت فرسوده است

فارغ از این انتقادات و تناقضاتی که در صحبت‌های دولتی‌ها و مسئولان شهرداری به چشم می‌خورد، به گفته معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران، چینی‌ها برای ساخت مسکن در تهران قرار است بر روی بافت‌های فرسوده سرمایه‌گذاری کنند. این مسئله نشان می‌دهد که شهرداری تهران بار دیگر به دنبال بلندمرتبه‌سازی و افزایش تراکم در بافت‌های فرسوده است و این مسئله به اعتقاد بسیاری از کارشناسان مشکل ریزدانگی و معابر آنها را نه تنها حل نمی‌کند بلکه تشدید نیز می‌کند.

در بازآفرینی بافت‌های فرسوده آنچه که اهمیت دارد توجه به بالا بردن سطح کیفیت زیست شهری است و بارگذاری تراکم بالا در این بافت‌ها دقیقا کیفیت زیست ساکنان این مناطق را هدف قرار می‌دهد. از طرفی درحال‌حاضر نیاز اساسی شهرهای کشور و به ویژه تهران در حوزه ساخت مسکن، نه صنعتی‌سازی و فناوری، بلکه قیمت بالای مسکن و اختلاف معنادار قیمت‌ها با توان خرید مردم است. بنابراین حل معضل مسکن نیز از مسیر ارزان کردن اتفاق می‌افتد.

با وجود اینکه از ابتدای اجرای طرح نهضت ملی مسکن برخی به بهانه افزایش هزینه زیرساخت مانع از تمرکز دولت بر عرضه زمین و توسعه افقی شهر شدند، اما به اعتقاد کارشناسان از آنجایی که بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد، تنها گزینه‌ی راه‌گشا، عرضه زمین متناسب با تقاضاست.

در مواردی هم که توانایی ساخت وجود ندارد می‌توان با در اختیار قرار دادن تسهیلات به مردم کمک کرد تا به صورت تدریجی بنای مورد نیاز خود را بسازند. با این روش، ساخت مسکن در کشور بدون نیاز به حضور چینی‌ها و انتقال فناوری، افزایش پیدا خواهد کرد.