دهک‌های ۱ تا ۴ توان خرید زمین در شهرهای جدید را ندارند / پشت پرده عدم تخصیص زمین به اقشار کم درآمد

بازار مسکن یکی از مهمترین بازارهای اقتصادی در هر کشوری است. این بازار شامل خرید، فروش و اجاره ملک‌ها مانند خانه‌ها، آپارتمان‌ها، ویلاها و مغازه‌ها می‌شود. بازار مسکن تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد.

وقتی حرف از خانه و سرپناه به میان می‌آید، مقصود تنها یک چهاردیواری برای گذراندن شب نیست؛ در مقیاس کلان‌تر، این شهر است که محل زندگی شهروندان است. با این تعبیر پازل توسعه ساخت مسکن و خانه‌دار کردن مردم در غیاب رویکرد کلانی که پاسخ مسئله مسکن را ذیل توسعه شهر تعریف کند، کامل نمی‌شود. اما با این وجود، الحاق اراضی به محدوده و توسعه افقی شهر به عنوان راه‌حل اساسی معضل مسکن همواره موافقان و مخالفان خودش را داشته است.

در این بین برخی هم با صورت بندی ناقص مسئله، عرضه زمین و توسعه شهر را تنها به توسعه منفصل تقلیل داده‌اند. غافل از آنکه به باور کارشناسان شهرسازی، توسعه منفصل و ساخت شهرک‌های اقماری و شهرهای جدید به واسطه چالش‌هایی که پیش روی شهروندان می‌گذارد، تنها زمانی گزینه مطلوب و قابل اجرایی است که شهر اساساً امکان توسعه متصل نداشته باشد.

بر اساس آمار موجود درحال‌حاضر ساکنان شهرهای جدید حدود یک و نیم میلیون نفر برآورد می‌شود اما به گفته علی فرنام، مدیرگروه زیربنایی مرکزپژوهش‌های مجلس، مبتنی بر شواهد و مطالعات انجام شده، شهرهای جدید نسبت به این جمعیت، کمترین تحقق سرانه‌های کاربری شهری را دارند. همچنین بر مبنای آماری که سال ۹۸ در کمیسیون عمران ارائه شد، در گونه‌شناسی شهرها بیشترین تعداد خانه‌های خالی در شهرهای جدید وجود داشته و این مسئله بعد از اجرای قانون اقدام ملی نیز تصدیق و تأیید شده و همچنان پابرجاست. از طرفی طی سفرهای نظارتی کمیسیون شوراها و امور داخلی مجلس، مشخص شده که چالش مردم با شهرداری‌ها برای عدم خدمات‌رسانی به مناطق توسعه‌های منفصلی که داخل محدوده شهر نیستند، پرتکرارترین شکایت عمومی بوده است.

به عبارتی تجربه شهرهای جدید حومه کلانشهرها در چند سال اخیر نشان داده که چشم‌پوشی از بافت و هویت شهری، عدم توجه به اشتغالزایی و تمرکززدایی از کلانشهرها، عدم برخورداری مردم از سرانه‌های شهر، چالش‌های مدیریتی و خدمات‌رسانی و در نهایت کیفیت پایین زندگی در این مناطق، با هیچ منطق و استدلالی نوید حل ابر چالش مسکن را نمی‌دهند و حتی با نگاهی واقع‌بینانه‌تر، راه‌حل اساسی را نیز به حاشیه می‌برند.

این به این معناست که چالش‌های توسعه منفصل برای ساکنانش آنقدر اساسی و غیرقابل چشم‌پوشی است که علی‌رغم هدف تعریف شده، نه تنها درد معضل مسکن را دوا نکرده بلکه خود به زخم جدیدی بدل شده که نیاز به آسیب‌شناسی و درمان جداگانه دارد. در چنین وضعیتی سوالی مطرح می‌شود که وقتی می‌توان با الحاق زمین به محدوده و توسعه شهرها و کلانشهرهای موجود به شکل اصولی به نیاز مسکن مردم پاسخ داد، چرا باید با صرف هزینه و زمان مضاعف و تحمیل سطح پایین کیفیت زیست شهری به تعداد افراد بیشتر، سراغ ساختن شهرهای جدید رفت؟

در همین خصوص در نشست الحاق اراضی که اخیراً با حضور چند تن از اساتید شهرسازی و و هادی عباسی معاون وزیر راه و شهرسازی و علیرضا جعفری مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در دانشگاه تهران برگزار شد برخی از اساتید با استناد به آمار و مطالعات انجام شده در این زمینه به نقد رویکرد جاری دولت در تقلیل توسعه شهری به توسعه منفصل و ساخت شهرهای جدید و شهرک‌های اقماری پرداختند. چرا که شواهد نشان می‌دهد زمین مورد نیاز برای توسعه شهرهای موجود، وجود دارد.

اسفندیار زبردست استاد دانشگاه تهران در همین باره در این نشست گفت: کدام مطالعات می‌گوید در شهرهای موجود زمین نداریم که بخواهیم سراغ ساختن شهرهای جدید برویم؟ مگر شهر جدید ساختن به همین راحتی است؟ زیرساخت می‌خواهد، برنامه‌ریزی می‌خواهد، مدیریت و منابع می‌خواهد. ما ساخت شهرهای جدید را از دهه ۷۰ شروع کردیم و تا الان ۳۰ سال تجربه داریم اما بعد از گذشت سه دهه هنوز اغلب شهرهای جدید کمتر از ۲۰ درصد تحقق‌پذیری داشتند. حالا می‌خواهیم ۲۷ شهر جدید دیگر نیز اضافه کنیم؟! کجای سند تحولی دریا محور گفته که شهرهای موجود را رها کنید و بروید شهرهای جدید بسازید؟

زبردست ادامه داد: در ماده یک قانون جهش تولید مسکن می‌گوید که وزارت راه و شهرسازی موظف است که زمین مورد نیاز طرح نهضت ملی مسکن را تأمین کند. اما از زمین موردنیاز ۴ میلیون واحد مسکن وعده داده شده، تأمین زمین موردنیاز حدود ۷۰۰ هزار واحد برعهده شرکت عمران شهرهای جدید گذاشته شده و تأمین زمین یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد نیز برعهده سازمان ملی زمین و مسکن است. وقتی در قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به تأمین زمین طرح شده چرا پس سراغ دیگران می‌رود؟ نمی‌تواند زمین تهیه کند یا نمی‌خواهد؟ یعنی سازمان ملی زمین و مسکن به اندازه ۴ میلیون مسکن زمین ندارد؟ مرحوم کاظمی زمانی که در وزارتخانه همکارشان بودم می‌گفت: چه کسی گفته که وزارت نفت ثروتمندترین وزارتخانه کشور است؟ آن زمان ایشان می‌گفت ۶۰۰ هزار هکتار زمین شهری داریم. حساب و کتاب کنید ببینید کدام وزارتخانه ثروتمندتر است؛ وزارت نفت یا راه و شهرسازی؟ این زمین‌ها الان کجا هستند؟ و چرا نباید برای اقشار کم درآمد عرضه شوند؟

وی در پایان گفت: طبق مطالعات انجام شده دهک‌های ۱ تا ۴ توان خرید زمین در شهرهای جدید و اسکان در این شهرها را ندارند. در مسکن‌های مهر هم این تجربه را داشتیم؛ طبق مطالعات انجام شده ساکنان کنونی مسکن‌های مهر اردبیل به دهک‌های ۶ و ساکنان مسکن‌های مهر قم به دهک‌های ۷ تعلق دارند و ساکنان اولیه دیگر آنجا نیستند چون توان و استطاعت بازپرداخت بدهی‌های بانکی را نداشتند. سوالی که اینجا مطرح است این است که مسکن‌های شهرهای جدید قرار است به چه کسانی تعلق بگیرد و جامعه هدف این طرح چه کسانی است؟ اقشار کم درآمد؟ یا هر کسی که توانست استفاده کند؟ آنچه از برنامه‌ریزی شهرهای جدید برمی‌آید این است که هر کسی که بتواند استفاده بکند. درحالی که قانون چیز دیگری می‌گوید.