در حالی دولت بر حمایت از تولید و حل بحران مسکن تأکید میکند که صدای انتقاد از بدنه بخش خصوصی بلندتر از همیشه شنیده میشود. فعالان صنعت ساختمان هشدار میدهند ناهماهنگی اجرایی، سرمایهگذاری را فرسوده و پروژهها را زمینگیر کرده است. اکنون پرسش اصلی این است: آیا اقتصاد ایران از پراکندگی تصمیمات عبور خواهد کرد یا همچنان هر دستگاه ساز خود را خواهد زد؟
4 سال قبل وقتی مجلس، قانون جهش تولید مسکن را تصویب کرد هدف آن روشن بود؛ ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و تأمین چهار میلیون مسکن طی 4 سال، یعنی تا 1404. دولت سیزدهم روی همین برنامه تمرکز کرد و تا زمان حضور وزیر راه و شهرسازی سابق، وی از شروع به ساخت 2.6 میلیون واحد مسکونی خبر داده بود. تیرماه سال قبل مهرداد بذرپاش در شبکه ایکس نوشت: «تاکنون ساخت بیش از 2.6 میلیون مسکن آغاز و 560 هزار واحد تکمیل شده است. آمار ارائه شده توسط یکی از نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری، بخشی، فاقد کلنگری، ناقص و ظلم در حق رئیسجمهور شهید است. با اجرای برنامه هفتم توسعه و عرضه 300 هزار هکتار زمین، جهش تولید مسکن مردمی در آستانه شروع 6 میلیون واحد قرار میگیرد.»
البته قرار نبود دولت خودش همه این واحدها را بسازد، بلکه باید زمین تأمین میکرد، تسهیلات بانکی میداد، مسیر صدور مجوز را هموار میکرد و شرایط را برای حضور سازندگان فراهم میساخت. اما حالا که به سال پایانی برنامه نزدیک میشویم، فاصله آمارها با تکلیف قانونی، پرسشهای جدی ایجاد کرده است.
850 هزار واحد در برابر 4 میلیون تعهد
بر اساس اعلامهای رسمی وزارت راه و شهرسازی، اکنون حدود 850 هزار واحد در قالب طرح «نهضت ملی مسکن» در حال ساخت است؛ آماری که بخشی از آن نیز به پروژههای باقیمانده «مسکن مهر» و طرح اقدام ملی مربوط میشود و همه آن پروژههای جدید محسوب نمیشود.
حتی اگر همین عدد را مبنا قرار دهیم، فاصله آن با هدف چهار میلیون واحدی قانون، بسیار معنادار است. در عمل، نه تنها از تحقق سالانه یک میلیون واحد خبری نیست، بلکه مجموع واحدهای در حال ساخت نیز به یکچهارم تعهد قانونی نمیرسد. به بیان ساده حتی اگر همین روند بدون وقفه ادامه یابد، تحقق کامل تعهد قانونی سالها بیش از افق تعیین شده زمان خواهد برد.
مسئله فقط ساخت نیست؛ «فراهمسازی» هم انجام نشد
قانون جهش تولید مسکن، دولت را مکلف کرده بود زمینهای دولتی را واگذار کند، شبکه بانکی را به پرداخت تسهیلات وادار سازد و موانع اداری ساختوساز را کاهش دهد. اما سازندگان بخش خصوصی از سختی دریافت تسهیلات، افزایش هزینههای ساخت، نبود مشوقهای مالیاتی و طولانی بودن فرآیندهای اداری گلایه دارند.
اگر بپذیریم که دولت قرار نبود خود سازنده باشد بلکه باید «تسهیلگر» میبود، آنچه امروز دیده میشود نشان میدهد حتی در ایفای این نقش نیز موفقیت قابل توجهی حاصل نشده است.
بسیاری از سازندگان میگویند پروژه جدیدی تعریف نکرده و ترجیح دادهاند سرمایه خود را وارد بازارهای کمریسکتر و زودبازدهتر کنند.
پرسش اینجاست که اگر زمین، تسهیلات و مجوزها تسهیل نشدهاند، سهم دولت در عقبماندگی اهداف دقیقاً کجاست؟
شاخصی که هشدار میدهد
یکی از مهمترین شاخصهای سنجش رونق ساختوساز، آمار صدور پروانههای ساختمانی است. گزارشهای رسمی مرکز آمار نشان میدهد در سالهای اخیر، تعداد پروانههای صادره نهتنها جهش نکرده بلکه کاهش نیز داشته است.
در همین رابطه بود که عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان اواخر آبانماه امسال گفته بود:بر اساس آمارهای رسمی، صدور پروانههای ساختمانی در کشور بین 30 تا 50 درصد کاهش یافته که این روند از سالهای 94 و 95 آغاز شده است.
مرتضوی فرآیند طولانی دریافت مجوزها را یکی از عوامل این رکود اعلام کرد و افزود: اخذ پروانه ساختمانی نزدیک به یک سال زمان میبرد و ساخت واحدهای مسکونی حداقل دو سال به طول میانجامد. در این شرایط، تسهیلات بانکی هم تنها 12 درصد از هزینه ساخت را پوشش میدهد.
کاهش صدور پروانههای ساختمانی که به معنای آن است که موج جدیدی از پروژههای ساختمانی در کشور آغاز نشده؛ موضوعی که با هدف سالانه یک میلیون واحد مسکونی همخوانی ندارد. وقتی پروانهای صادر نمیشود، یعنی پروژهای هم شروع نمیشود. زمانیکه پروژهای آغاز نشود، عرضهای در کار نخواهد بود و دود این کمکاریها خیلی زود به چشم مستاجران میرود.
موتور تورم روشن تر از رکود
در کنار کاهش صدور پروانههای ساختمانی، آمارهای رسمی مرکز آمار ایران از جهش دوباره هزینههای ساخت در پایتخت حکایت دارد؛ عاملی که میتواند یکی از دلایل عقب نشینی سازندگان باشد.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در فصل پاییز 1404 شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران به عدد 204.8 رسیده که نسبت به فصل قبل 18.4 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 61.3 درصد افزایش داشته است. تورم سالانه این شاخص نیز به 44.9 درصد رسیده که نسبت به فصل قبل 8.2 واحد درصد افزایش نشان میدهد.
افزایش 18.4 درصدی تورم فصلی در حالی رخ داده که این شاخص در فصل قبل 6.3 درصد بوده و اکنون 12.1 واحد درصد رشد کرده است. در میان گروههای اجرایی، بیشترین تورم فصلی با 36.4 درصد مربوط به «تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی» بوده است.
در بخش تورم نقطه به نقطه نیز افزایش قیمتها قابل توجه است؛ بهگونهای که تورم این شاخص به 61.3 درصد رسیده و در برخی اقلام مانند «چوب» حتی تا 96.6 درصد رشد ثبت شده است.
این اعداد به معنای آن است که سازندهای که امروز پروژهای را آغاز میکند، با هزینههایی روبروست که نسبت به سال قبل بیش از 60 درصد افزایش یافته است؛ در شرایطی که تسهیلات بانکی تنها بخش کوچکی از هزینه ساخت را پوشش میدهد و بازار فروش نیز در رکود نسبی قرار دارد.
آمارسازی یا آمارپردازی؟
وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم بارها از پیشرفت نهضت ملی مسکن سخن گفته و اعداد میلیونی از ثبتنام، تخصیص زمین یا آغاز عملیات اجرایی منتشر کرده است. اما منتقدان میگویند تفاوت معناداری میان «ثبتنام»، «کلنگزنی»، «در حال ساخت» و «تحویل واقعی» وجود دارد.
تفکیک دقیق این مراحل برای ارزیابی عملکرد دولت ضروری است، چون هر کدام از این عناوین بار اجرایی متفاوتی دارند.
آنچه بازار مسکن را تنظیم میکند، واحد تحویلشده و قابل سکونت است؛ نه واحدی که در مرحله فونداسیون یا حتی صرفاً در مرحله تخصیص زمین قرار دارد.
وعدهای که روی کاغذ ماند
آمارهای موجود از فاصله جدی میان وعده و عمل حکایت دارد. نه موجی در صدور پروانهها دیده میشود، نه جهشی در عرضه مسکن، و نه نشانهای از تحقق سالانه یک میلیون واحد.
در شرایطی که بازار اجارهبها تحت فشار است و قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، اجرای دقیق قانون جهش تولید مسکن میتوانست یکی از معدود ابزارهای کنترل بازار باشد. اما آنچه امروز دیده میشود، بیش از آنکه «جهش» باشد ادامه رکود مزمن ساختوساز است. این همان نقطهای است که پرسش از عملکرد دولت چهاردهم و وزارت راه و شهرسازی را به یک مطالبه جدی عمومی تبدیل کرده است.
چهار میلیون واحد مسکونی، یک عدد ساده نبود؛ نتیجه یک کار کارشناسی دقیق بود و هدف آن، خانهدار کردن میلیونها خانوار. واقعیت آن است که بازار مسکن با گزارش توجیه نمیشود، با عرضه تنظیم میشود. بحران اجاره با گزارشهای عملکردی حل نمیشود، با تحویل کلید حل میشود. قانون هم با تفسیر اجرا نشده و با اقدام اجرا میشود.
