وقتی سازنده بدون اجازه پیشفروش میکند، تکلیف چیست؟
مجید قاسمکردی _ مشاور حقوقی و تحلیل گر مسایل قضایی
گاهی در دل یک قرارداد ساختمانی به ظاهر ساده، مفاهیمی نهفته است که نادیده گرفتن شان میتواند ساختار حقوقی رابطه طرفین را از بنیاد بلرزاند. شرط عدم واگذاری موضوع قرارداد بدون رضایت طرف مقابل، یکی از همین بندهاست؛ شرطی که اگرچه در لحظه امضا مورد توجه قرار میگیرد، اما اغلب در میانه راه به دست فراموشی سپرده میشود، و درست همانجا، منازعه حقوقی آغاز میشود.
در یکی از نمونههای پرچالش حقوقی، سازندهای در قالب قرارداد مشارکت در ساخت، توافق کرده بود که تا پایان پروژه، هیچگونه واگذاری، فروش یا انتقالی بدون رضایت مالک انجام ندهد. با این حال، در حالی که هنوز عملیات ساختمانی به اتمام نرسیده بود، او واحدی از سهم خود را به شخص ثالثی پیشفروش کرد.
این اقدام، فارغ از انگیزه اقتصادی آن، مصداق آشکار تخلف از شرط قراردادی است؛ شرطی که بهروشنی، واگذاری را منوط به رضایت مکتوب مالک کرده بود. حال باید پرسید: آیا معاملهای که برخلاف شرط انجام شده، اعتبار دارد؟ آیا خریدار جدید مالک قانونی واحد است؟ و آیا مالک میتواند جلوی این انتقال را بگیرد؟
تخلف از شرط؛ مسئلهای فراتر از اخلاق قراردادی
از منظر حقوقی، اگر طرفی به شرطی که هنگام عقد آن را پذیرفته، پایبند نباشد، اصل قرارداد را زیر سوال نمیبرد، اما مسئولیت مدنی سنگینی بر دوش او خواهد بود.
مطابق با مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی، تخلف از شرطی که انجام ندادن یک عمل حقوقی خاص را برعهده طرف قرارداد گذاشته، ممکن است معاملهی صورتگرفته را از حیث حقوقی معتبر نگاه دارد، اما به طرف مقابل حق میدهد برای جبران خسارت اقدام کند.
بنابراین، حتی اگر خریدار جدید با حسننیت وارد معامله شده باشد، این اقدام سازنده میتواند برای مالک زیانبار باشد؛ زیانی که میتوان با استناد به ماده ۲۲۱ قانون مدنی، از طریق دادگاه، مطالبه کرد.
تنفیذ یا فسخ؛ دو مسیر در برابر مالک
در این میان، مالک با دو مسیر حقوقی روبروست:
یا میتواند معامله انجامشده را بپذیرد (تنفیذ کند) و در ادامه، سازنده را بابت نقض شرط متعهد به پرداخت خسارت کند؛
یا میتواند معامله را نپذیرد و قرارداد اصلی خود با سازنده را فسخ نماید. این حق، مبتنی بر همان شرطی است که نقض شده؛ شرطی که تضمینکنندهی استقلال تصمیمگیری مالک در قبال سرنوشت ملک بوده است.
در بعضی تفاسیر، اگر شرط زمانی مشخص نداشته باشد و برای همیشه در نظر گرفته شده باشد، ممکن است این شرط و معاملات ناشی از آن با استناد به ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل تلقی شود. با این حال، رویه غالب آن است که معامله انجامشده، در صورت وجود خریدار با حسننیت، معتبر در نظر گرفته میشود، اما مسئولیت خسارات بهعهده ناقض شرط است.
معامله بدون اجازه؟ شاید، اما نه بدون مسئولیت
در این ماجرا، خریدار جدید از سازنده واحدی را پیشخرید کرده، اما سند رسمی آن به نام مالک اصلی صادر شده است. این یعنی، سازنده بدون داشتن اختیار قانونی برای انتقال، وارد عمل شده و خریدار را در موقعیت مبهمی قرار داده است.
معامله در چنین شرایطی، در بهترین حالت، تنها در صورت تنفیذ توسط مالک اعتبار پیدا میکند. و اگر مالک حاضر به تنفیذ نشود، خریدار ناچار است برای احقاق حقوق خود، مستقیماً علیه سازنده اقدام کند؛ مسیری پرچالش که ممکن است به فسخ معامله، استرداد وجوه یا حتی طرح دعوای جدید منتهی شود.
شرط، ستون اعتماد در قرارداد است
آنچه در این اختلاف حقوقی بیش از همه به چشم میآید، نه دعوا بر سر پول یا آپارتمان، بلکه فروریختن ستون اعتماد میان دو طرف قرارداد است.
سازندهای که شرط را نادیده میگیرد، در واقع تعهدش به شفافیت، به هماهنگی، و به حفظ منافع مشترک را زیر پا گذاشته است.
در عمل، قانونگذار تلاش کرده با حفظ اعتبار معاملات، نظم اقتصادی را برهم نزند، اما در عین حال، با پیشبینی امکان مطالبه خسارت، از حقوق طرف متضرر دفاع کند. این همان تعادلی است که حقوق باید برقرار کند؛ نه سختگیرانه تا معاملات را قفل کند، و نه سهلگیرانه تا تعهدات بیمعنا شوند.
در نهایت، در قراردادهایی از جنس مشارکت در ساخت، باید این جمله را همیشه در نظر داشت:
«آنچه نوشته میشود، تعهد است؛ آنچه رعایت میشود، اعتماد است.»
نظر شما